SBJ銀行のご担当の方から「コロナで大変ですけど、お変わりないですか？」と連絡を頂いたので、近況報告するとともに、物件購入への融資について、色々聞いてみました。
なので、メモしておきます。
担保評価
積算・収益還元半々ぐらい。
融資期間
耐用年数内＋5-10年ぐらい。
例えば築40年のRCに対して、7年の融資というのではなく、12年とか17年とか。
キャッシュフロー
満室想定家賃に対して、返済比率6割以下。
自己資金
物件価格の2割＋諸費用必須。仮に担保評価がめっちゃ高くてもフルローンは不可。
エリア
一都三県、名古屋、大阪。
駅徒歩できれば10分以内、遠くても15分まで。バス便不可。
埼玉県はさいたま市より離れると△。
千葉県は千葉市より離れると△。
神奈川県は藤沢より離れると△。
雑感
条件合いそうな物件があれば積極的に持ち込みたい。
しかし、自己資金2割+諸費用か…。聞くの忘れたけど、保証協会100%保証だったら、自己資金少なくても良いかもしれないな。今度聞いてみよう。
期間15年/金利2%で返済比率6割以下にするには、利回り15%ぐらいが必要。期間20年/金利2%なら利回り12%ぐらいが必要。期間25年/金利2%なら利回り10%ぐらいが必要。
持ち込む物件のイメージとしては、
・築15年/木造/一都三県の比較的好立地/利回り15%
・築20年/重量鉄骨/一都三県の比較的好立地/利回り12%
・築25年/RC/一都三県の比較的好立地/利回り10%
の物件、といったあたりが目線になりそう。軽く楽待で検索してみたけど、なかなかなさそう…。
