湘南しんきん（湘南信用金庫）で不動産投資への融資について聞いてみた

湘南しんきん（湘南信用金庫）で不動産投資に対する融資について聞いてきたので、メモしておきますね。

前提として、私はサラリーマンを辞めて専業大家として独立済みです。こちらの記事は専業大家の方向けになります。

原則「自己資金2割」「耐用年数内」

基本的な原則として「自己資金2割」「耐用年数内」というのがあるとのことでした。ただ、信用力（業績・財務）が非常に高い企業であったり、購入物件以外の無担保の物件を抵当に入れる、などがあれば、ある程度柔軟になるとのこと。

例えば、自己資金1割で良かったり、耐用年数超過でも全く無理ではなくなる、とのことでした。

担保評価：路線価×1.25倍×70%

担保評価は、まず土地については「路線価×1.25倍×70%」とのこと。

建物は耐用年数で計算するので、耐用年数を超過していればゼロ評価。

例えば、「路線価×1.25倍×70%」が物件価格より高ければ、追加担保などは不要で、自己資金も少なくて済む可能性がある模様。

リスクケースでも、キャッシュフローがちゃんと回る

空室損、各種経費、返済（金利上昇の場合含む）を加味しても、キャッシュフローが黒字になるかどうかを見るとのこと。

これが黒字にならなければ、自己資金を多めに入れることが必要。

対象エリア

神奈川県、及び東京都の一部。

プロジェクト融資の方が出しやすい

転売用に物件を購入し、それに1年等の短期で出す融資を「プロジェクト融資」と言います。

最近は、プロジェクト融資の方が、長期保有向けの融資よりも出やすいとのこと。

保証協会で運転資金を借りるためのロジック

信用保証協会を使って運転資金を借りる場合、その金額はどのように算出するか、ですが、「固定費の3か月分」ぐらいが限度とのこと。

雑感

「自己資金2割」「耐用年数内」が絶対のルールだとすると使いにくいのですが、信用力や共同担保によってある程度柔軟な対応をしてくれるとのことなので、それがどれくらい柔軟なのかを要チェック。

そこをチェックしないと、使いやすい金融機関かどうかは判断できない。

とりあえず、リフォーム資金で180万円ぐらいの借り入れを申し込んだ。少額から初めて、少しずつ付き合いを大きくしていきたい。