6号物件売買契約完了したよ＆反省点まとめ

先日、6号物件の売買契約行ってきました。もうスペック書いちゃお。

物件価格330万円
家賃6万円、賃貸中（表面利回り21.8%）
築35年くらい
連棟式建物（テラスハウス）
神奈川県某所（バス便）
賃借人は6年ぐらい居住中、滞納したこと無し
室内汚そう（クリーニングだけで現入居者になんとか貸した感あり）
賃借人がお隣とトラブってる
境界非明示

こんな感じでした。まだ決済してなくて、まったく稼働してない状況なんですが、今までのところでも感じるところや反省点があったので、まとめてみます。

ちなみに現金購入です。

1 反省点など
2 まとめ

反省点など

実質利回りの見積もり甘かった

表面利回りだけ見て買っちゃったんですけど、諸々の諸費用をほとんど見てなかったです。諸費用もできるだけ正確に把握してた方が、指値とかする時に判断間違えないと思うので、ちゃんとやった方が良いなと思いました。

今回は少額なのでいいっちゃいいんですけど、今後レバレッジ効かせた投資やってくときは、諸費用含め正確に把握しとくと、確信をもって指値交渉とかできそう。

初期費用

初期費用としては、売買契約書印紙代1,000円、仲介手数料164,160円、司法書士報酬54,000円（仮）、登録免許税等92,720円（仮）、不動産取得税90,912円（仮）、火災保険料10,000円（仮）、地震保険料19,450円（仮）。この辺が上乗せになる感じです。

物件価格+諸費用で370万ちょいです。物件価格に対する諸費用の比率は13%ぐらい。物件価格が小さいので諸費用の割合も大きくなりますね。

ランニングコスト（月間）

管理料3%+税（1,944円）、口座引落手数料86円（※自社で導入済みのリコーリースを利用予定）、固都税2,420円、火災保険料800円（仮）、地震保険料1,800円（仮）。

6万円家賃入ってくるけど、上記もろもろを差っ引くと52,950円。

実質利回り

初期費用を分母に、上記経費差引後の実質利益×12か月分を分子にしたときの実質利回りは17%。

こんな感じで、把握できる費用をできるだけ把握して計算しておくと、安心感ある。「思ったより儲かってなくね…？」みたいなこともなくなるというか。

どんぶり勘定で早く判断するのも大事なんだけど、ちょっと調べればわかる上記のようなことはささっと計算しておくと良いと思った。

今回は、売買契約締結した後に、「ふー、ところで毎月どんくらい儲かるんだっけ？」ってなって、精査した感じです。順番逆！

オーナーチェンジはバクチ感あり

今回の僕の投資って、オーナーチェンジなんですよね。で、住み続けてくれたら（滞納もしなかったら※）儲かるけど、すぐ退去したらやばい、って感じなんですよ。バクチ感ありますよね。

※ちなみに今回の入居者さん、入居後6年間滞納履歴無し。

住み続けてくれたら6年ぐらいで投資金額を回収。だけど、購入して3ヶ月で退去したら、リフォームしなきゃだし、リフォーム後の実質利回り10％とかになっちゃうんじゃない？という感じで、すごく残念な投資になるリスクがあるわけです。

僕としては、以下の理由から、しばらく退去は無いんじゃないかなー、と判断しました。

一番下の子が9歳

入居者さん、両親に子供3人、っていう家族構成なのですが、一番下の子が9歳なんですよ。上の2人は社会人と大学生ぐらいなので、けっこう大きい。でも一番下の子が9歳だったら、少なくとも小学校卒業するまでは転居しないんじゃないかなーと。

5月に更新控えてる

5月に更新控えてるんですよ。更新料は無しなんですけど、管理会社に事務手数料15,000円払うみたい。なので、更新後すぐ退去ってことはないよなーと。

なので、最悪、保有して1年後に売却、とかってすれば、退去前にEXITできるのかなーと思いました。

表面利回り21.8%で買えたのですが、近隣の利回り見ると、12%とかで売れそうな感じあるんですよね。12％だったら価格600万。330万で買ってるから諸費用引いても負けは無さそうかなと思いました。

（いや、12%で売れるかどうかなんて、やってみないとわからないんですけどね、、、）

ってなわけで、一応、「購入後即退去」っていう最悪のケースにはならなそうではあったのですが、でも「住み続けることに期待する」のって、バクチ感ありますよね。

もうちょっと「近隣トラブル」「修繕履歴」を把握しておけばよかった

330万で買っておけば負けは無いだろう、っていう感じで買ってしまったので、近隣トラブルや修繕履歴について、詳細を把握せず、売買契約日を迎えてしまったんですよね。

で、その場で近隣トラブルについて聞かされて、「おー、結構もめとるやんｗｗ」ってなりました。管理会社が作ったトラブルの報告書みたいなやつ、その場で見せられたりして。

まぁ、仲介さんも事前に送っといてくれればよかったのにねー、とは思いましたが。仲介さんも売りたかったから、ネガティブ情報を直前まで出さなかったんですかね。

修繕履歴もその場で聞いたんですけど。家の中の設備と内装貧弱でした。。。この辺も事前に聞いといたほうが、適正価格を査定するうえでは、いいですよね。

ただ、あんまり細かいこと聞くと、仲介さんに、「この買主めんどくせー。安いのに文句言うなよ」みたいに思われそうで、あんまり聞けない気もしていて。。。このあたりのさじ加減難しいですよね。

まぁ、うるさくならない範囲で、もう少し聞いておけばよかったかなと。

まとめ

最後に、反省点をまとめておくと、

・実質利回りの見積もりが甘かった

・オーナーチェンジはバクチ感あるので気を付けよう

・「近隣トラブル」「修繕履歴」は売買契約前にできるだけ把握しておこう

こんな感じです。これから運営していくにあたって色々反省点出てくるかもしれないのですが、現状はこんなところ。