シェアハウス4号、空室対策が実り満室返り咲き。

実はシェアハウス4棟目の入居付けで苦戦してたのですが、先日やっと満室になりました。良かったです。

この物件、オープンしたのが2017年半ばぐらいです。そこから1年ちょいは安定して満室稼働してたのですが、2018年10月ぐらいから、客付けがあんまり芳しくない感じでした。

全9室だったのですが、途中4室空き(5室入居)まで行ってしまいまして、「これはやばいな・・・」と思ってました。。

でも何とか、昨日で満室になりました。

首都圏シェアハウスの競争が激化している

首都圏シェアハウスの競争が激化していると感じます。自分の物件のスペックは何も変わらないのですが、なかなか入居が決まりづらくなりました。

考えられる原因を列挙してみます。

かぼちゃの馬車が市場に大量放出

かぼちゃの馬車が市場に放出されたことは一番大きな要因かと思います。スマートデイズがサブリースしてた時代もかぼちゃの馬車は賃貸マーケットにあったのですが、まともに募集してませんでしたし、家賃も超高かったので、うちで運営してるハウスの敵ではありませんでした。

でもスマートデイズが破綻し、大家が別の管理会社に依頼したり独自で集客することになり、「空室にしとくぐらいなら、儲けが全然出なくてもいいから、とりあえず埋めよう!」という感じで、家賃を下げまくりました。

結果、僕が自主管理するシェアハウスと客層がかぶってしまいました。かぼちゃの馬車にけっこうお客さんを吸収されてると思います。

近隣に似てる物件が出現

超近隣駅に、自分が運営しているシェアハウスと似たスペックのシェアハウスがオープンしました。ぶっちゃけ、自分の物件とその物件で迷って、その物件に入居してしまったお客さんも多かったです。

自分の方が「立地に難あり、だけど安い」、みたいな感じなのですが、やはり立地が良い物件に流れちゃうお客さん多いですよね。多少高くても。

まぁ、競合の出現は商売やってる以上しょうがないですよね。

満室にもっていくまでにしたこと

やったことをいくつか列挙してみます。効果があったと思われること、なかったと思われることに分けて記載してみます。

効果があった(と思われる)こと

家賃の引き下げ

家賃下げました。まぁまだネット利回り20%を維持できるレベルだし、、、、まぁいいか。という感じです。

掲載媒体増やす

掲載媒体増やしすぎると管理がめんどくさいので、よく問い合わせ来る媒体にのみ掲載してたのですが、媒体増やしました。

そしたら、その媒体から問い合わせ来て、入居も決まったので、媒体増やした意味ありましたね。

効果が無かった(と思われる)こと

有料広告出稿

シェアハウスの募集ポータルサイトで広告費を払って、広告を打ちました。が、これはほとんど効果ありませんでした。。。

2万円ぐらい使ったら、サイトのトップページに掲載されます、みたいなやつです。

他のハウスも広告打ちまくってたので、自分のハウスがトップページに常に表示されるわけではないんですよ。何回かトップページを更新しないと表示されないんです。あれじゃダメでしたね。

近隣の不動産屋に営業

シェアハウスは基本、ネットで集客して自分で客付けするのですが、近隣の不動産屋さんに「客付けしてくれませんか?」って頼んで回ってみました。

結果、どの不動産屋さんも「シェアハウスの客付けは無理です」との反応。残念。。。。

近隣の大学に営業

近隣の大学の学生支援課?みたいなとこに行って、営業してきました。ビラを作って渡してきました。

学生支援課の人は「住まいを探してる学生がいたら、案内しますね!」と良い反応。

・・・だったのですが、その学生支援課経由での問い合わせは1件もなし。残念。

物件名のTwitterアカウントを作って、近隣の大学の新入生にダイレクト営業

やってみたのですが、一人も問い合わせいただけず。。。ってか、2人ぐらいにブロックされて悲しかったです(´;ω;`)

また空室が出たらやりたいこと

また空室が出たらやりたいことも書いておきます。

自社ウェブサイトからの集客

自社ウェブサイトを作り始めています。ワードプレスを使ったシンプルなやつです。そこから集客できないかなーと考えてます。

3ヶ月限定半額キャンペーン

まぁ、値下げと一緒なのですが。でもぶっちゃけ、こっちのほうが、見た目の家賃を高く維持できるので、売却の時有利です。

なので、同じ値下げでもこういうやり方にしようかなと。

ステージング&写真撮影

ばしっと決めたステージングをやって、写真撮りたいですね。以前やったのですが、あんまりかっこよくなかったので、もっとかっこよくやりたいです。

自分はセンスが無いので、センス良い大家さんのやつをパクるつもり。

ま、とりあえず満室になってよかったです!ただ、シェアハウス3号が空室1室、空室予定1室あるので、引き続き頑張ります。

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コメント

  1. TRFG より:

    満室おめでとうございます!

    先週ごろから、ずんさんのブログ読み漁ってます。
    不動産投資に興味を持ちました。

    僕もブログやっているので、どうしてもSEOガチガチにしてしまいがちですが、こういったブログの方が為になるし読んでいて楽しいです!

    • ずん より:

      コメントありがとうございます!
      僕もかつてはseoガチガチだったのですが、こういうブログの方が、書いてて楽しいんですよねー。
      読み漁っていただいているとのこと、感謝です。引き続き良い記事書けるように頑張りますね。

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