この記事では、フリーランス・自営業の方の不動産投資について書いています。
「今フリーランスやってて、生活を安定させるために副収入得たい。不動産投資で賃料収入得られたらなぁ。でもフリーランスじゃ無理かなぁ…」
そんな悩みをお持ちの方に向けて書きます。
目次
フリーランス・自営業でも不動産投資できる？ → 厳しいけど、やりようはある
結論から言います。
フリーランス・自営業の不動産投資はけっこう厳しいと思います。サラリーマンに比べたら、かなりやりづらいです。
ではフリーランス・自営業の方は絶対に不動産投資をできないのか？というと、実は全然そんなことはありません。やりようはあります。
この記事を書いている僕は、不動産投資歴4年、不動産投資から得られるキャッシュフローは毎月100万円ぐらい。
毎日のようにウェブサイトで色んな大家さんのインタビューを読み、本も100冊近く読んで、いろんな事例を自分の頭の中にストックしてます。
私は今年の秋に会社を辞めます。辞めた後も不動産投資を続けていきたいので、このテーマ（フリーランス・自営業になってからも不動産投資をいかにして続けるか）はずっと考えていたことでもあります。
そんな背景の僕が、フリーランス・自営業が不動産投資できるのか？そのやり方は？というテーマについて書きたいと思います。
フリーランス・自営業の不動産投資は、基本的には厳しい
フリーランス・自営業では融資を受けるのが難しい
不動産投資は、多くの場合銀行から融資を受けて不動産を買います。
ですが、フリーランス・自営業の方だと銀行からお金を借りるのが難しいんですよね・・・。
銀行は安定した給与収入を持つサラリーマンが大好きです。
サラリーマンって、一応は決まった給料が毎月振り込まれるじゃないですか（勤務先がつぶれない限り）。
毎月支払われる給料から返済してもらえれば良いので、銀行としては、貸した金がちゃんと返ってくる可能性が高い、と判断するわけです。
一方で、フリーランスとか自営業の方って、決まった収入源があるわけじゃない場合も多いから、収入の波が不安定ですよね。
フリーランスの方だと今月はめちゃくちゃ儲かったけど、来月はあんまり儲からない、みたいなことがあったりするわけです。銀行としては、こういうのが嫌いなんですよ。
実際、自営業とかフリーランスでも、安定したビジネスモデルを持っている人であれば、しょぼい会社に勤めてるサラリーマンの方よりよっぽど安定してると思うんですけどね・・・。
例えば「設備投資無し・無在庫・定期収入あり」、みたいなビジネスを5つ持ってる人、みたいな人って、すごく安定してるはずです。
でも、銀行ってあまり融通利かないし、型にハマりがちなので、あまり本質をきっちり見ずに「フリーランス・自営業の信用力 ＜ サラリーマンの信用力」みたいに判断しがちです。
まぁ、しょうがないですよね。それは、そういうものなので。
僕の友人の例：そもそも不動産屋から門前払い
僕の友人でフリーランスの方がいます。この方、不動産投資をやりたいと思い、不動産の売買仲介をしている業者に問い合わせをしたそうなのですが、そもそも門前払いされてしまったそうです。
職業と収入聞かれて答えたら、「そういったお客様は、弊社のサービス提供対象外となります」と言われてしまったという。
厳しいですよね。
不動産屋からすれば、いくら「不動産を買いたい」と言っているお客さんでも、実際に買うことができなければお客さんにはなりえないわけで、まぁしょうがないかな、という気もしますけれども。。
フリーランス・自営業でも不動産投資のやりようはある
では、フリーランス・自営業では不動産投資をやるのは絶対無理なのでしょうか？
いえいえ、そんなことはありません。
フリーランス・自営業でも不動産投資をやれますし、実際にやって成功している方もいます。
以下、やり方をご紹介していきます。
激安物件を現金買いしていけばいい
銀行が融資してくれないのであれば、どうすればいいか。
融資を使わないで現金買いしていけばいいんです。
不動産投資というと大金が必要なイメージがありますが、実は相当安い物件というのも市場には転がっています。
数千万円、数億円、という物件だけじゃないんですよ。数百万円、数十万円の物件も存在するんです。
だから、そういう激安物件を現金買いしていけば、フリーランス・自営業の方でも不動産投資をすることができます。
ただ、数百万円、数十万円の物件って、相当安いですよね。
当然、安いのには安いなりの理由があります。
築古、建物ボロい（シロアリ、雨漏り、傾き…）、立地悪い、接道悪い、権利関係に問題あり、心理的瑕疵（自殺、殺人事件…）などなど…
安い物件というのは、誰しもが敬遠する物件なわけです。みんなが避けるから、安い値段がついているわけですね。
そういう物件を買って、問題となっている点を解消して、人に貸すことで、不動産投資は成立します。
例えば、築60年のボロボロの家を買って、DIYでリフォームして人に貸すとかね。
ボロ物件現金買いの代表選手は加藤ひろゆきさん
この投資法で有名なのは加藤ひろゆきさんという方ですね。
この方は、2000年代半ばごろから本を出されたりしている有名大家さんです。
北海道在住で、数十万円、数百万円のボロ物件を自宅の近くに買い、自らの労働力を投入して修繕し、人に貸す、というビジネスモデルを展開されています。
最初はサラリーマンをやって貯めたお金を使って現金買いされてます。で、早々に会社を辞めてセミリタイア生活突入。
セミリタイア後も現金で淡々と良い物件を現金買いしていっている方ですね。
加藤ひろゆきさんが買った物件の具体例
イメージがわきづらいと思うので、加藤ひろゆきさんが実際に買った物件を見てみましょう（加藤さんの著書「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」から抜粋）
- 20万円の戸建て
- 55万円の戸建て
- 220万円のアパートメント（3世帯）
- 380万円の戸建て
- 500万円のアパート（4世帯）
こんな感じですね。
不動産を現金買い → それを担保にお金を借りる戦略もあり
加藤ひろゆきさんは、融資を使わず現金買いをしていくスタイルでした。
でも、フリーランス・自営業だけどお金も借りて不動産投資をしたい！という方もいると思います。
そういう方は、「まずは不動産を現金買いして、買った不動産を担保に入れてお金を借りていく」という形が良いと思います。
この時に気を付けることは、「最初に現金買いする物件は、銀行が担保価値を高く評価してくれるものにする」ということです。
ほとんどの銀行は、担保の価値を算定するときに、特殊な方法を使っています。普通、担保がいくらで売却できるか？っていうところから判断すると思うじゃないですか。でも、そうじゃないんですよね。
国が決めている「超ざっくりした土地の価値」があります。これを路線価と言います。このエリアの物件だったら、大体1㎡あたり●万円ね、みたいに国が決めてるわけです。
なんでこんなのを決めているかというと、土地の相続とかが発生した時に、土地の価値が決まってないと相続税の計算ができないからです。
でもこの路線価って、実際の市場価格とはかけ離れている場合も多いんですよ。
実際の市場価格とはかけ離れている場合も多いんですけど、銀行って、この路線価から物件の担保価値を見積もっているんですよね。
まぁ、市場価格をいちいち調べるのがめんどくさいからでしょうね。
市場価格って言ったって、スペックが全く同じ物件なんてないわけですから、物件毎の市場価格を算出するのは難しいし骨が折れる作業なんですよ。
ですけど、路線価で計算しちゃえば一発で価値を算出できますからね。
ということは、です。
うまく物件を選べれば、「売買価格100万円の戸建てだけど、銀行に担保入れたときの担保価値は1,000万円」みたいなこともありうるわけです。極端な話。
こんな物件を買えれば、それを担保に入れてお金を借りることもできそうですよね。たとえ、フリーランス・自営業だとしても。
フリーランス・自営業は信用が無い。だったら、担保価値の高い物件を担保に入れることで、信用を補う、っていう考え方ですね。
そういう物件を狙っていくのが、フリーランス・自営業の方が「現金買いから入って、融資に移行」という戦略を取るためのコツです。
富沢ウメ男さんの物件の買い方が参考になります
富沢ウメ男さんという方がいます。
この方はフルコミッションの不動産会社（銀行から見ればほぼ自営業）という属性にもかかわらず、現金買いした不動産を担保に入れて融資を受けて物件を買われています。
最初は、死に物狂いで400万円貯めて、180万円の戸建てと220万円のアパートを購入。その2つの物件を担保に入れて融資を受け、アパート3棟を買っています。
この時点で、満室想定で月45万円のキャッシュフローを確保。年間では540万円のキャッシュフローを得られる状況を整えられています。
すごいですよね。。
あとはこの540万円を使わず大切に貯めて、翌年もまた同じ事すればいいわけですから。現金買いしてそれを担保に入れてお金を借りて、っていう。
この方法であれば、永遠に資産を拡大していくことができますね（良い物件が見つかり続ければ、の話ですが）。
フリーランス・自営業でも不動産投資を諦める必要は無い
というわけで、フリーランス・自営業の方が不動産投資をする方法について見てきましたが、いかがでしたでしょうか。
確かにサラリーマンと比べれば不利だけど、やりようによっては全然やれる、ということがお分かりいただけたのではないでしょうか。
フリーランス・自営業だからと言って、不動産投資は無理！と諦めてしまう必要は全然ないと思います。
興味が出た方は加藤さんの著書をとりあえず読んでみると、イメージがわいてくるかと思いますよ。
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