団地投資の収支、物件イメージ、出口戦略などを考えてみた。

僕は2014年頃からシェアハウス投資をやっています。

そもそもなぜシェアハウス投資を始めたのかというと、普通のRCマンションとかの物件価格が高騰してて、「もっとニッチで儲かる投資法無いかな~」といろんな投資法を調べる中で、シェアハウスが良い感じだったからなんですよね。

>>> 数ある投資の中で、僕が不動産投資(シェアハウス)を選んだ理由

で、僕がシェアハウス投資を始めてから今までの間に、シェアハウスの供給はぐんぐん増えていきました(かぼちゃの馬車もそうだし・・・)。

なので、そろそろシェアハウス以外にも目を向けて、また何かニッチな投資法探そうかなー、という気分になっております。

そこで目を付けたのが「団地投資」。団地投資ってほとんどやってる人いないですよね。後述しますが、舛添菜穂子さん(主婦大家なっちーさん)ぐらい。

ライバルが少ないんだったら投資妙味もあるのでは?

ということで、収支や物件イメージ、出口戦略やネックなど、いろんな角度から考えてみました。

僕と同じく団地投資に興味ある方のご参考になれば幸いです。

団地投資のプレイヤー

団地投資のプレイヤーは、さっきも書きましたけど、舛添菜穂子さんぐらいですよね。

もちろんあまり情報発信してない方で団地投資やってる人はたくさんいるんでしょうけど、有名どころでは舛添さんぐらい。

舛添さんは楽待で団地投資についてインタビューされてたりご自身のブログでも団地投資について発信されてます。

また、寺尾恵介さん(投資家けーちゃん)がやられている満室経営新聞で、松田淳さんと舛添さんの対談記事があったのですが、そこで団地投資について話されてましたね。

舛添さんは著書も出されてますね↓。

>>>パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり~

団地投資の収支、具体的イメージ

団地投資の具体的イメージは以下のような感じかと思います。

物件価格は諸費用込みで300万円、リフォーム代で50万円。トータル350万円。

これを賃料5.5万円で貸す。管理費・修繕積立金が合わせて月1万円、固定資産税が月0.5万円で実質賃料収入は4.0万円。

4.0万円×12か月=48万円。

48万円÷350万円=13.7%。ということで、実質利回り13.7%。こんなイメージですね。

月々のキャッシュフローで言うと、現金買いなら月4万円。

ローンを組んで買うなら、日本政策金融公庫で300万年/15年/2%の融資を組んだとして、返済が元利金合わせて約2万円なので、月々のキャッシュフローは4万円-2万円=2万円。

実質利回り13.7%。月々のキャッシュフローは2万円(融資あり)~4万円(現金買い)。

まぁ割と地味な感じの投資ですね…。

団地投資の出口戦略

物件が小ぶりなので、現金買いしてくれる投資家さんはいるでしょうから、出口は取りやすそうです。

先ほど具体的イメージとして説明したような物件でしたら、実質利回り10%で売却できたとして、480万円。

諸費用リフォーム込みで350万円で手に入れたものを、480万円で売却。売却時にも不動産売買仲介会社に手数料を支払ったり、ちょろちょろと経費は掛かりますが、仮に50万円の諸費用とした場合、80万円ぐらいはプラスになりそうです。

現金買い、保有5年後に売却の場合でシミュレーション(満室想定)してみると、

月4万円×12か月×5年=240万円。これがインカムゲイン。

480万円 – 350万円 – 諸費用50万円 = 80万円。これがキャピタルゲイン。

240万円 + 80万円 = 320万円。これが税引き前の儲け。

ここから税金を引いた残りが実際の手残り。まぁ儲けは大きくないですが、手堅い投資を好む方にとってはアリなのではないでしょうか。

賃料下落と空室に注意

ただ、上記のシミュレーションでは、賃料が一定、かつ常に満室、という前提で考えている点に注意です。実際はそう簡単にはいきません。

賃料は下落していくでしょうし(特に団地があるところは駅から遠いさびれたところが多いのでなおさら)、空室が出たらなかなか埋まらないこともあるでしょう。

賃料下落と空室は、インカムゲインが減るだけでなく、売却時のキャピタルゲインにも響きますから、注意が必要です。

できるだけ安く物件を手に入れ、高利回りを実現しておいた方が良い

ここまで考えてみると、もちろん立地にもよりますけど、若干さびれた地域に買うのだとしたら、上で書いたような実質利回り13.7%では少し物足りないですね

もう少し安く仕入れて、高利回りを実現できていると、環境の変化にもある程度対応できる体制になります。賃料下げたりとか。

近隣の物件の賃料・空室率調査や、近隣の管理会社へのヒアリング等を通じて、自分が売却するタイミング(たとえば5年後)の状況を保守的に想定し、ちゃんと儲けられそうかどうかを考えた上で投資しましょう。

団地投資の物件選定

物件の選び方ですが、僕が買うとすれば以下のようなイメージで探すと思います。

  • 自分の家から30分以内で行ける
  • 45㎡以上
  • 1階か2階
  • 水回りがリフォームされていたらベター
  • 駅徒歩分数は気にしない

自分の家の近くが良い

まず、自分の家から近い方がいいですよね。

物件が小ぶりなので、賃料による儲けが小さいじゃないですか。それなのに、物件が遠くにあったら、ちょっと物件に行かなきゃいけない用事が出てきたときに、移動費だけで賃料による儲けの大部分を食ってしまうんですよね。

2往復するだけで、1か月分の儲けが飛んじゃいました、みたいな感じになったら残念過ぎるので。なので、これだけ小ぶりな物件を買うのであれば、自宅近くがいいですよね。

その他の条件

その他の条件は、ぶっちゃけ舛添菜穂子さんのパクりです汗。うまくいっている人のパクりから入るのは鉄則なので、とりあえずパクってみるのが良いかと。

参考>>> 舛添さんに対する楽待によるインタビュー

MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクトは要チェック

無印良品とUR都市機構がコラボして、「団地リノベーションプロジェクト」というのをやっています。

>>> MUJI×UR 団地リノベーションプロジェクト | 無印良品の家

無印良品ですからね。そりゃあもうオシャレです。

僕はもっと安く仕上げて安く貸す、っていうのをイメージしてますが、こういう魅せ方をしていくというのも選択肢としてはアリなんだ、ということで、何らか気付きがありますね。

フォローしておくと良いかもです。

団地投資はどんな人に向いているか。

ずばり、「不動産投資を初めてやる初心者の方」には良いんじゃないでしょうか。

数百万円から始められて、月数万円儲かる。出口も手堅く取りやすい。ってことで、「不動産投資はやってみたいけど、多額の借金は怖い・・・」と感じられている初心者の方にはピッタリの投資ではないかなと思いました。

熟練の投資家さんでも、家の近所とかで良いのが出てきたら、買ってみても良いんじゃないかなと思いますけどね。僕も近場で良い感じのが出たら買いたいと思います。

というわけで、団地投資についてまとめてみました!何かの参考になれば幸いです。

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