不動産投資したいサラリーマンが知るべきこと全部。現役大家が語ります

この記事では、サラリーマンしながら不動産投資で月70万円を稼ぐようになった僕が、「不動産投資を始めたいと考えるサラリーマンが知っておくべきこと」をお伝えします。

「不動産投資に興味あるが、具体的に何から始めればいいの?」
「そもそも本業やりながら副業で不動産投資なんて、現実的にできるの?」
「何も知らずに不動産投資の世界に足を踏み入れたら、不動産業者のカモにされそう…」

不動産投資に興味を持ち始めたころは、↑このような疑問・悩みを持ちますよね?僕も4年前、不動産投資に興味を持ち始めたときは、こんな気持ちでした。

この記事を読めば、サラリーマンがやる不動産投資の現実がわかり、上記の悩みが解決します。やってみよう!と思った方への始めの一歩についても詳しく書きました。

4年前、不動産投資を始める前の自分に伝えるつもりで書きましたので、ご参考にしていただければと思います。

まずは僕の実例。不動産投資始めて4年で、月収70万(年収840万)を達成!

まずは僕の実例からご紹介します。

僕は不動産投資を始めて4年になるのですが、月々の家賃収入から経費と銀行への借入返済を引いた手残りで、月70万円を達成しました。

年間では840万円の手残りです。サラリーマンの平均年収420万円を大きく上回る利益を達成することができました。

僕が最初に買ったのは、区分マンションです。ファミリータイプのマンションの1室を、賃貸中の状態で購入しました。月の家賃10万円から経費や借入返済を引いて、月2万円ほどが手元に残りました。

そのあとに購入したのは一棟もののシェアハウスです。戸建てを購入してシェアハウスにして運用しました。1世帯だけに貸す区分マンションと比較して収益性は高く、1棟あたり10~20万円ほどの手残りがあります。

戸建てシェアハウスを5棟続けて購入し、最初に買った区分マンションとの合計で、月々の手残りを70万円にすることができました。

サラリーマンが不動産投資に向いている理由

不動産投資は、サラリーマンの副業に適しています。

 ・サラリーマンをしてるおかげで、融資が受けられるし、

 ・外注できる仕組みが整っているので忙しい人でも取り組めるし、

 ・スキマ時間に勉強する仕組みも整ってるから

です。

サラリーマンの信用力を活かし、融資を受けて物件が買える

不動産投資を行うにはお金がいります。不動産は安いものでも数百万円、高いと数千万円から数億円のお金が必要になります。

資産家の息子・娘ならいざ知らず、普通の家庭で育って普通のサラリーマンになった人にとっては、こんなお金を用意することは難しいでしょう。

ですから、不動産投資をするには、銀行から融資を受ける必要が出てきます。

銀行としても、不動産賃貸を一度もやったことがない人にお金を貸すのは不安です。

しかし、サラリーマンには月々の安定した給与収入があるため、銀行はそれを頼りにして、投資用不動産の購入資金を融資してくれます。

これがフリーランスや自営業者だと、そううまくいきません。銀行員は、フリーランスや自営業者の方は月々の売上が安定しないとみなしているため、融資を行うことに消極的です。

サラリーマンとして安定的な収入を得ている方は、それだけで、不動産投資を行うために必要な「銀行からの信頼」を持っている、ということになります。

外注できる仕組みが整っており、忙しい人でも取り組める

サラリーマンの方は、基本的に平日5日間の日中は本業に集中する必要があります。副業をやるにしても、平日夜や土日に行わなければなりません。

家族がいらっしゃる方であれば、土日は家族との時間に充てる必要もあるでしょうから、副業をする時間を取るのも難しいでしょう。

そういった忙しい方でも、不動産投資であれば取り組むことができます。なぜなら、不動産投資は外部に任せられる仕組みが整っているからです。

不動産投資をやるには様々な作業が必要になります。思いつくところをざっとあげると、以下のようなことです。

  • 物件探し
  • 物件購入
  • リフォーム
  • 入居希望者を募集
  • 入居希望者を案内
  • 入居者からのクレームに対応
  • 入居者の退去立会い
  • クリーニング
  • 敷金返還の手続き

忙しい本業を持つサラリーマンが、これらすべてを行うことは現実的に難しいでしょう。しかし、これらはほぼすべて不動産会社に任せることが可能です。

不動産会社に任せることでもちろん費用は発生しますが、その費用が発生したとしても利益を得られる物件を購入できれば問題ありません。

不動産投資は、本業が忙しいサラリーマンにぴったりの副業と言えます。

スキマ時間に勉強ができる環境が整っている

不動産投資を成功させるには、しっかり勉強することが欠かせません。上で紹介したように、業務のほとんどを外注することが可能ではあるのですが、大家は経営者として戦略を立てるとともに、全体をコントロールしていく必要があります。

不動産投資や、賃貸経営の具体的なノウハウは、以前はあまり世の中に出回っていませんでした。しかし、この15年ほどで、「サラリーマン大家さん」という言葉が一般的になり、多くのノウハウが書籍やインターネットを通じて出回るようになりました。

「もはや不動産投資のノウハウはすべて出尽くした」と言われるほどに、不動産投資のノウハウは世の中に出回っているのです。

これらのノウハウは、書籍の購入やセミナーへの参加等により、手軽に学習することができます。また移動時間等のスキマ時間をうまく使えば、忙しい方でも学習を進めることが十分に可能です。

そういった意味でも、不動産投資は忙しいサラリーマンの方に合った副業といえるでしょう。

不動産投資したいサラリーマンの物件の選び方

不動産投資の対象となる物件の種類

一口に「不動産投資」といっても、その手法はいろいろあります。投資対象となる物件について解説します。

区分マンション

区分マンションとは、1棟のマンションの内の1室だけを購入するものです。

区分マンション投資の最大のメリットは比較的少額で始められることです。

物件の広さや、立地次第では数百万円から購入することができるので、不動産投資の始めの一歩としておすすめです。

仮に失敗したとしても、傷は浅く済みます。

僕も最初に購入した物件は区分マンションでした。最初から多額の借金をして一棟のアパートやマンションを買う気にはどうしてもなれず、区分マンションからスタートしました。

一方、デメリットとしては、キャッシュフローが小さいことです。区分マンション1室だけでは賃料が小さいので、経費や借入返済を差し引くと、お金がほとんど残らないことが多いです。

最初の一歩としては良い物件ですが、「不動産投資で稼いで、サラリーマンを辞める」といった目標を持っている方は、いずれ一棟ものにシフトしていく必要があるでしょう。

一戸建て

一戸建てを購入して、賃貸して収益を得ることもできます。

一戸建ても区分マンション同様に小さく始めることができる点が優れています。

また、区分マンションは部屋の中身しかいじれない(例えば外壁塗装などをするには、マンションの管理組合の同意が必要)のですが、戸建ては自分が外装を含むすべてを自分の思い通りにできる点もメリットになるでしょう。

一方、デメリットは、まず、区分マンション同様、物件の規模が小さいため月々の手残りが小さくなってしまうことです。

加えて、自分が修繕についてすべての責任を負わなければならない点もデメリットになります。

区分マンションの場合は、マンションの管理組合主導で修繕計画等が立てられるのが普通です。区分マンションの所有者は、それぞれが修繕積立金を管理組合におさめ、管理組合はそれを有効利用して計画的に修繕を行います。

戸建てにはそういった仕組みがありませんから、自分でそれをすべて行う必要があります。修繕計画を立て、建物の状態を見極めて適切な修繕をほどこしていく必要があるわけです。

一棟もののアパート・マンション

最後が一棟もののアパート・マンションです。

一棟ものは規模が大きくなりますので、区分マンションや一戸建てに比べて、多くの手残りを得ることができます。

僕が取り組んでいる一棟シェアハウスも、(やや変わり種ですが)一棟ものですので、このパターンに入ります。

サラリーマン大家さんでも、まずはリスクの小さい区分マンションや戸建てから投資をスタートして、慣れてきたら一棟ものに移る、という方が多いです。僕もそうですし。

ただし、借入額が多くなりがちな点に留意が必要です。数千万円、数億円という規模の物件が多く、不動産投資のノウハウがたまっていない状態でうかつに手を出すと、非常に苦しい状況に置かれることになりかねません。

不動産投資に失敗するサラリーマン大家の特徴

僕は、これまでセミナー・勉強会等を通じて、たくさんのサラリーマン大家さんにお会いしてきました。

不動産投資でしっかり稼ぎを出し、サラリーマンを早々にリタイアされるような大家さんがいる一方で、買ってはいけない物件を買ってしまい破産寸前、といった大家さんもいます。

ここでは、不動産投資に失敗するサラリーマン大家さんの特徴をまとめておきたいと思います。この記事をお読みの皆さんは、こうならないようにご注意ください。

一切勉強しない

世の中にはのんびり経営をしている地主系大家さんも多く、競争に勝つことはそれほどに難しいことではありません。しかし、何も勉強しなくても儲かるほどに甘い世界ではありません。

物件価格の相場、物件の競争力の調べ方、経費を抑えながら魅力的な物件にリフォームする方法、スピーディに満室を実現するためのノウハウ・・・勉強することは山ほどあります。

こういったことを何も勉強せずに「不動産投資は楽勝!」と言っている大家さんは、失敗する可能性が高いです。

業者の言うことを鵜呑みにする

不動産業者に言われるがままに物件を買ってしまうサラリーマン大家さんは、失敗する可能性が高いです。

そういった大家さんは「不動産のプロである業者さんが『良い物件』というのだから、良い物件に違いないと思った」といったことを言って、業者の言いなりになって物件を買ったりしてしまいます。

不動産会社も商売ですから、自分が売りたい物件の良いところを精一杯アピールしてくるのは当然です。大家としては、不動産会社が言っていることが正しいことなのかどうなのか、しっかり見極める目を持つ必要があります。

サラリーマンが不動産投資を始める上での心構え

不動産投資のノウハウを挙げていけばキリがありませんので、ここではサラリーマンが不動産投資を始めるうえで、本当に大事な心構えをご紹介しようと思います。

楽をしようとしない(しっかり勉強する、努力する)

不動産投資は「不労所得」と言われます。

「働かなくても不動産が稼いでくれる!」ということですね。

たしかにそういう面もあるのですが、「不動産投資は楽ちんに経営できる」と勘違いをしていると、失敗するリスクが高まります。

しっかり勉強しましょう。幸いにも、勉強するために必要な環境は、ほぼ完璧に整っています。

また、不動産を買った後も、不動産の勉強を続けて最新の内装のトレンドを仕入れたり、信頼できるリフォーム業者さんを開拓したり、といった努力を続けましょう。そうすることで、不動産投資の成功確率はどんどん上がっていくことになるでしょう。

小さく始めて、大きく育てる

「不動産投資を始めてみたい!けど、何百万円、何千万円といった買い物をするのは不安」とう気持ちは、多くの不動産投資家が通る道です。

そんな不安を抱えている方には「小さく始めて、大きく育てる」ということをおすすめします。

最初の物件はできる限り小さく、自分がそれほどにストレスを感じない規模のものがいいでしょう。

小さく始めて、自分の中で知識・経験がたまってきたら、自然と大きな物件を買えるようになります。大きな物件を買うことにストレスを感じなくなってくるのです。

僕も最初は数百万円の物件を買うとき、めちゃくちゃドキドキしました。

けれど今では、数千万円に投資規模が拡大しましたが、全然何とも思いません。数百万円程度の追加投資であれば、ほとんどストレスを感じることもありません。

1つ目の物件を早めに買う

これまで「しっかり勉強しましょう」と書いてきたことと矛盾するように見えるかもしれませんが、物件を早く買うということも大事です。

たまに、いつまでも勉強を続けていて、最初の物件が買えない「エア大家さん」を見かけます。こういった方は、不動産投資の本をたくさん読み、大家仲間もいるのですが、物件は保有していません。

おそらく、「自分にとって最高の物件は他にあるはず!」と信じているため、ちょっと良いな、と思う物件があっても見送ってしまうのだと思います。

でもこの態度は改める必要があります。

不動産投資は時間の経過とともに利益が蓄積されていくビジネスです。多少利回りが悪くても、3年早く買えば、3年分の賃料を受け取ることができるわけです。

ざっくり言うと、今日「普通の物件」を買うのと、5年後に「掘り出し物物件」を買うのを比べた場合、今日「普通の物件」を買った方がトータルでは儲かる、というようなことがあるわけです。5年間早く家賃を受け取ることができるわけですからね。

また、結局買わないとわからないことというのはどうしてもあります。最初の一歩をとにかく早く踏み出すことで、利益のほかに「経験・知識」という最も重要なものを早く手に入れることができます。

ですから、とにかく早く一歩を踏み出す、という点も重視していただければと思います。

サラリーマンが不動産投資を勉強する方法

大前提:食わず嫌いにならず、情報は集めまくろう!

不動産投資にはいろんな手法があります。上ではざっくり「区分マンション」「一戸建て」「一棟物アパート・マンション」の3つに分けて説明しましたが、細かく分ければ、物件の選び方は無数にあります。

・新築にするのか、築浅にするのか、築古にするのか

・都心にするのか、郊外にするのか、地方にするのか

・駅近物件にするのか、バス便物件にするのか

・所有権にするのか、借地権にするのか

・入居率が低い物件をあえて安く買うのか、満室物件を買うのか

・問題のある入居者がいる物件をあえて安く買うのか、普通の物件を買うのか

等々です。

そして、不動産投資に正解はありません。どんな投資手法でも、それで利益が出せれば正解ということになります。

不動産投資の勉強をする上では、特に最初は、食わず嫌いにならずに情報を集めまくってください。

情報を集める中で、それぞれの投資法のメリット・デメリットが見えてきて、自分に合った投資法も浮かび上がってくるはずです。

情報を大して集めもせずに、「自分に合った投資法はこれだ!」と決めつけてしまうと、あとで後悔することになりかねません。

書籍を読む

不動産投資の書籍は、数限りなくあります。書店に行って「投資」のコーナーにいけば、数えきれないほどの書籍があるでしょう。

これを片っ端から読むことをお勧めします。

100冊読む!というぐらいの気合いで読んでいくといいと思います。読みまくれば、自分に合う投資法が見つかるはず。

たとえば僕が最近読んだ本でいうと、「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法」と「高利回り新築不動産投資の学校」という本は、真逆のコンセプトの本でしたがどちらも面白かったです。

「50万円の元手を~」は、”超”がつくほどボロい戸建てを買って、激安で再生して高利回り物件に仕上げる本で、「高利回り新築~」は安い土地を買って安い工務店で新築アパートを建てる本でした。全く違うアプローチですが、両方に良さがあります。

こういったそれぞれの投資手法をすべて把握していき、自分に合うものをピックアップするのが良いかと思います。

セミナーに参加する

書籍を読むことで、不動産投資のノウハウを得ることは極めて大切ですが、セミナーも組み合わせることをおすすめします。

セミナーに参加する良さは、

・不動産投資家に実際に会って「自分にもできるかもしれない」という感覚を持てること

・大家仲間(大家を目指す仲間)ができること

・銀行や不動産業者について、最新の情報・生の情報が得られること

の3点です。

「自分にもできるかもしれない」という感覚を持てる

書籍を読むだけでは、どうしても肌感覚が持てず「この人がすごい人だからできただけじゃないかな…」と思ってしまいがちです。

でも実際に不動産投資をやってる方にお会いすると、そんなことはない「普通の人」ばっかりなんですよ(言ってしまった…)。

別に天才的な才能があるということでもないんです。

だから、セミナーに参加して実際に不動産投資家に会うと「この人にもできたんだから、自分にもできる!」と思えるはずです。

これは、なかなか言葉で説明しても伝わりませんw でも実際にセミナーに参加して、不動産投資家にあったらわかると思います。

不動産投資家仲間ができる

セミナーに参加することで、不動産投資家仲間ができるのは大きなメリットです。

「不動産投資の勉強を始めました」とか、会社では言いづらいですよね。

「急にどうしたの?」とか言われて変に思われたら嫌ですし、そもそも副業禁止の会社だと不動産投資のことを話題に出すのははばかられますよね。

セミナーに参加することで、自分と同じ価値観を持った不動産投資家さんたちに会えるのはとてもいいことです。

モチベーションアップにつながりますし、何か悩みにぶち当たった時の相談相手にもなってくれるかもしれません。

最新の情報・生の情報を得られる

書籍の情報はとても参考になるのですが、やや古くなってしまっていることがあります。銀行の融資情勢などは刻々と変わりますから、最新の情報を仕入れる必要があります。

そういう意味では、セミナーにライブで参加することで、最新の情報を仕入れることができて有益です。

また、書籍には具体的な銀行や業者の名前を出した情報はあまりありません。書籍という形に残ってしまうと、後から銀行や業者から文句を言われるリスクもあるため、著者としても書きづらいのでしょう。

このあたりの知識はセミナーに参加するなどして、埋めていく必要があります。

ちなみに僕は最近、参加費54万円のセミナーや、5万円のセミナーに参加しています。それだけ最新の情報・生の情報を重視しています。

初心者の方向けですと、歴史も長いファイナンシャルアカデミーの不動産投資の学校をおすすめします。

こちらのスクールでは体系的に不動産投資を学ぶことができ、大家仲間もたくさんできるはずです。無料体験があるので、まずはそちらに参加されてみることをおすすめします。

→ ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール

不動産会社に会いに行って相談してみる

書籍を読むこと、セミナーに参加することと並行して、業者に会いに行ってみるのもおすすめです。

実際に不動産会社に会いに行けば物件を提案されます。書籍・セミナーで学んだ知識をもとに、提案された物件が投資すべき物件なのかどうかを判断します。

あるいは逆に、提案された物件について生じた疑問を解消するために、書籍・セミナーで知識を取りに行きます。

この学び・実践の往復を何回も繰り返す中で、自分の中に学んだ知識が定着していきます。

「知っていることと、それをできることは全く別物」という言葉は有名ですが、やはり学んだ知識は実際に使わないと腐ってしまいます。

自分の鍛錬の成果を見せるための実戦訓練のつもりで、業者に会っていくことをおすすめします。

たとえばToucier(トウシェル)という資産運用相談サービスがあります。

これは職業や年収、貯蓄や借入の有無を登録すると、担当者から登録者の状況にあった不動産投資会社を紹介してくれるサービスです。

こういったサービスにまずは登録をしてみて、実地訓練していくことをおすすめします(ただしこのサービスは年収400万円以上の方限定のサービスになりますのでご注意を)。

→ Toucier(トウシェル)

まとめ:最初の一歩を踏み出そう!

振り返ってみて、4年前に不動産投資を始めて本当に良かったなと思います。月70万円の収入が本業と別に手に入るというのは、本当に大きいです。

逆に、4年前にもし始めていなかったら・・・と思うとゾッとします。

不動産投資はサラリーマンでも取り組みやすい副業ですし、知識を身に着けるための環境もほぼ完璧に整っています。

もし不動産投資が気になっているのであれば、最初の一歩を踏み出されることをおすすめします!

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コメント

  1. 大黒天人 より:

    今回初めてメッセージさせて頂きます
    過去に私のブログをお勧めしていただき有難うございます
    昨年はほとんど投稿出来ておりませんでしたが
    今年から徐々に投稿させて頂きます

    いずれ、このブログの事も紹介させて頂きます
    (その際には一からブログを読ませて頂きます)

    それではよろしくお願いいたします

    • ずん より:

      大黒天人さま
      メッセージありがとうございます!
      超・大御所の大黒天人さまにコメントをいただき、恐縮の限りです。。
      シェアハウス投資がメインで大黒天人さまと投資スタイルは異なるかとは
      思いますが、もし参考になる箇所があれば幸いです。
      引き続きよろしくお願いいたします。

      • 大黒天人 より:

        超・大御所と言われるのは正直こちらも恐縮してしまいます

        特に、この回の記事に関しては
        私も同感な部分も多いので
        可能であれば引用させて頂きたいとすら思います
        (もちろん引用先としてこのブログ記事へのリンクを貼らせて頂きます)

        投資の方法は千差万別で、100人の投資家がいれば100種類の投資方法があります
        要は自分に本当にあった投資方法を試行錯誤しながらでも見つけ出せるかと言う事だと思います
        (私の場合、その自分に合った投資方法を20代から30代の間に見つけ出せた
        と言う事に関しては大変幸運と思っておりますが、
        それを支えてくれた周りのチームの方には感謝を忘れないように心掛けているのみですね)

        • ずん より:

          ありがとうございます!
          仰る通りで、自分にあった投資方法を見つけられるかどうかが重要ですよね。
          そのために、勉強→行動→勉強→行動・・・をなるべく早く繰り返していくのがいいのでは、と思っています。
          かくいう僕もまだまだ試行錯誤を繰り返している段階ではありますが。。
          重ね重ねになりますが、コメントいただきありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします!

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