かぼちゃの馬車がサブリース賃料改定通知!?オーナーの皆さん、大丈夫か?

今、不動産投資家界隈で話題になっている、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のサブリース賃料引下げ問題について書いてみました(かぼちゃの馬車の管理運営元:スマートデイズ<旧社名:スマートライフ>)。

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かぼちゃの馬車がサブリース賃料改定通知!?

昨日あたりからTwitter界隈やシェアハウス投資家界隈がざわついております。かぼちゃの馬車がサブリース賃料改定をしたという噂が駆け巡っているからです。


そもそも「かぼちゃの馬車」とは?

そもそも「かぼちゃの馬車」とは何ぞや?というのを簡単に説明します。

「かぼちゃの馬車」というのは新築一棟シェアハウスの名前ですね。都内中心に、この2-3年で爆発的に増えたブランドです。

運営母体は株式会社スマートデイズ(旧社名:スマートライフ)。

この会社の社長が『「家賃0円・空室有」で儲かる不動産投資』という本を出してるのですが、その中に以下のような記述があります。

2012年にスマートライフの前身にあたる会社を設立、2014年4月にシェアハウスの1棟目を販売。女性専用のシェアハウスという点にこだわって販売しました。

以後、わずか2年間で500棟というスピードで、東京23区内に次々とシェアハウスを建設しました。現在も毎月50棟のペースでシェアハウスが建設されています。

2015年7月期の売上高は188億円(前期は20億円)、営業利益12億円(同4,900万円)と驚くべき成長を続けてきました。

というわけで、飛ぶ鳥を落とすような勢いで成長を遂げた会社です。

なぜ、ここまで急成長できたのでしょう?だって2年で500棟ですよ。なんと1.46日に1棟ペースw すごすぎますよね。

急成長の理由は、そのビジネスモデルにあると思われます。

ざっくり言うとこんな感じのビジネスモデルです。

・そこそこ年収が高いサラリーマンを集める

・彼らに、「かぼちゃの馬車のオーナーになりませんか?」と持ち掛ける

・サラリーマンが銀行から金を借りて土地を買い、そこに「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを作り、オーナーになる

・スマートデイズは不動産の仲介、シェアハウス建築を請け負う(→仲介手数料とマージンでがっつり儲ける

・シェアハウス完成後、サラリーマンの人には一定額の賃料支払いを保証(サブリース)。
※ただし保証賃料は一定期間(例えば10年)ごとに改定

・入居者に対して仕事を紹介(→就職・転職の仲介料で儲ける)

このビジネスモデルのすごいところは、スマートデイズは全く借金をしないし、資産も持たないというところです。あくまで投資家を集めてきて、彼らにリスクを取らせます。

そして、スマートデイズは仲介・建築・転職の斡旋といったところでがっつり儲ける、というビジネスモデルです。このモデルでビジネスを急拡大させたわけですね。

仕事の斡旋により儲けるとはどういうことか

このビジネスモデルで一つ特徴的なのが、仕事の斡旋により儲けるという部分。これについては、スマートデイズ(旧:スマートライフ)の社長が書かれている本『「家賃0円・空室有」で儲かる不動産投資』から抜粋します。

(従来の不動産投資と)大きく違うのは、スマートライフが投資家に販売する物件が東京23区内に建てる「女性専用のシェアハウス」であり、なおかつ入居する女性には、住まいだけでなく仕事も紹介していることです。

スマートライフは、入居者に仕事を紹介したら、企業から紹介手数料を受け取ります。これが、スマートライフの収益を支える柱となるべく「家賃外収入」です。

つまりスマートライフにとって入居者は、「家賃を払ってくれる住人」であると同時に、「仕事をしてくれる働き手」でもあるわけです。入居者を活用する「入居者プラットフォームビジネス」として、入居者に住まいと仕事を提供するいわば社会貢献的な側面もあるわけです。

これは今までにはあまり無かった発想ですよね。たしかに、これが実現したら、すごいと思います。

サブリースの賃料改定通知とは?

さて、冒頭で紹介した通り、いま巷がスマートデイズによる「サブリースの賃料改定通知」にざわついています。

かぼちゃの馬車のオーナーの皆さんは、スマートデイズが賃料を保証してくれる約束でオーナーになっています。

しかし、おそらく、かぼちゃの馬車の空室が増えてきて、スマートデイズがオーナーの皆さんに賃料を保証しきれなくなってきて、オーナーに対して「賃料改定(引き下げ)」を申し出たのだと思われます。

空室で家賃が十分に入ってこないし、入居者が少ないこともあって、仕事の斡旋により「家賃外収入」を得るというビジネスもうまくいってないのでしょうね。

これは、かぼちゃの馬車のオーナーさんたちにとっては痛いですよ。。

たぶんですが、サラリーマンオーナーの皆さん、スルガ銀行というところでお金を借りてます。スルガ銀行の不動産投資案件に対する融資の金利は、3.5%とか4.5%で、高いです。

そして、かぼちゃの馬車のオーナーになると得られる利回りは8%程度と思われます。もともとそんなにイールドギャップ(利回り・金利の差)はないわけですよ。

ここでさらにサブリース賃料改定が行われて利回りダウンとなれば、サラリーマンオーナーの皆さん、相当痛いはず。

キャッシュフローがマイナスになっている人もいるかもしれません。

しかも、30年とかでローン組んでますからね、たぶん。で、今後も保証される賃料が切り下がる可能性もあるわけですから。

マイナスキャッシュフローでも、しばらくは給料から補填して何とかできるでしょうけど、どっかで耐えられなくなるかもしれませんね。

不動産投資市場に何が起こるか

さて、今後起きることを予想してみます。

まずシェアハウス大家にとっては辛い展開になるかもしれませんね。かぼちゃの馬車がサブリース賃料を切り下げたということは、入居者に提案する賃料も引き下げているということです。

シェアハウスの賃料の引き下げ競争が加速してしまうかもしれません。

ただ、見方を変えるとチャンスもあるかもしれません。もしかすると、かぼちゃの馬車のオーナーさんがマイナスキャッシュフローに耐えきれなくなって、買った価格より大幅に安い価格で損切りするかも。

大量に市場にシェアハウス物件が売り出されれれば、それを安く拾うことで、美味しい投資になるかもしれません。新築シェアハウスなので、融資もある程度引きやすそうです。

とにかく、今後の動向はよく見ていく必要ありますね。

今はサブリース賃料がどれくらい下がったのかとか、情報があまりないのですが、よく僕もそのあたりの情報収集に励みたいと思います。

(追記)かぼちゃの馬車の中古マーケットが爆誕している模様ですw ちょっとまだ全然物件価格が高い感じがしますね。これがどこまで下がるか。。注目です。

(追記2)かぼちゃの馬車のオーナーさん10名以上の方とお会いして色々とお話をお伺いしたうえで、オーナーさんが取りうる戦略を整理しましたのでよろしければご確認ください。

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コメント

  1. 通りすがり より:

    運営元の会社名ですが、今月から「スマートデイズ」に商標変更したそうです。
    (おそらく、少し前にタダコピの運営元から資本が入った影響かと)

    あと2017年2月末に実績600棟ちょいだったはずなので、現時点で700棟は突破していると推察されます(ペースが落ちてなければの話ですが)。

    —-
    ぶっちゃけ、ハタから見ていて怖いのは、これがもたらす余波/帰結です。

    軽く「1棟=1億」で見積もっても、少なくとも600〜700億円規模の貸出残高が、どこかの銀行のバランスシートに載っていることになります。しかも、肝心の担保物件はあまりに特殊化されたものなので、売却に出したところで、どこまで換金可能なのかすら現時点では全く不明(!)という代物。

    この在庫がスキーム崩壊に従って、一斉に市場に出てくるとしたら……。創造的な不動産投資家の皆様が、かぼちゃの馬車を新型のドヤハウスとして事業再生し、在庫価格の下落に歯止めがかかることを祈るのみです。

    • ずん より:

      ご指摘ありがとうございます!記事内もスマートデイズに修正しておきました。
      どうなっちゃうんでしょうね~。多少のマイナスキャッシュフローであれば投資家さんたちもご自身の給与から補填できるでしょうから、雪崩を打ったように物件が売りに出てくることは無いような気もします。
      ぜひかぼちゃの馬車オーナーさんたちからお話聞いてみたいですね~。
      もしかぼちゃの馬車が大量に市場に供給されたら、私もできれば事業再生に携わりたいです。

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