[レビュー]「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法」がめちゃ参考になったので、面白かったところだけまとめとく

リフォーム前に強く意識していたことがあります。それは、「人の賃貸物件を見たり、新しい建材やデザイン建材を使った物件は絶対に見ない」ということです。

言い方は悪いですが「見たら目が腐る」くらいに思っていました。デザイナーとしての自分の感性が、不動産寄りになってしまうと危惧したのです。

その代わりに参考にしたのが、素人たちの手で内装を手掛けて開業した、雑貨屋やカフェです。大阪の梅田からすぐ近くにある中崎町という街には、そのような店舗がたくさんあります。

店舗は流行が早くて、その後を追うだけで絶対に成功するという確信がありました。

金がない中で、いかに人気の部屋を作るか。これはボロ物件投資家の最大のテーマです。

小嶌さんは、新しい建材を使った物件を見たら目が腐ると思っていたそうw

強烈ですね。

んで、代わりに参考にしたのが素人の手により改装した雑貨屋・カフェであると。たしかに金をかけずに再生するには、こういうところを参考にするのがいいんでしょうね。

ちょっとオシャレ、個性はリノベのヒント

あるものをどう生かすのか、あえて古いものを隠さず、いかにカッコよく見せるかが大切です。参考までに築古物件におけるリノベーションのヒントを紹介しておきましょう。

これらのキーワードで検索すると参考になりそうな画像はたくさんあります。

インダストリアルデザイン

エイジング塗装

シャビーシック

昭和レトロ

上記キーワードはGoogle画像検索や、Pinterestを使って内装のネタ探しをするときに使えそうですね。メモメモ。

客付けの工夫

そこまでボロボロではないので約20万円かけて最低限の修繕をしてから、NPO法人を通じて生活保護の人を受け入れることにしました。

工夫してますよね。何でもかんでもエイブルとかにお願いするんじゃなくて、NPOルートでお客さん見つけるとか。ゼロベースで良い方法を探してらっしゃいます。

専業化のタイミング

読者の中には「手残り30万円では会社員を卒業できないよ」「会社員を辞めたら、もう物件が買えないのでは？」と不安に感じる人がいるかもしれません。

しかし、現在の僕は8~9棟の物件を保有しています。

内訳はアパート、マンションが50戸、シェアハウスが50戸の合計100戸程度まで規模を拡大しています。借入額も1億円程度あります。

多くのサラリーマン投資家は「最低でも月100万円のキャッシュフローがないと会社は辞められない」と考えているようですが、僕に言わせれば「そんなんいらん」といった感じです。

たとえ生活がカツカツであっても、知恵を絞れば自分の特技を活かして、お金は稼げると思います。大事なのは自由に使える時間があることです。

自分の場合はデザインセンスを活かした、リフォームプロデュースでした。関西のギガ大家である、木下たかゆき君のアパートのリフォームをデザイン監修しています。

その実績が他の大家さんにも広がると、口コミで仕事の依頼が舞い込むようになり、僕はまるで「関西の大規模大家さんたちの便利屋」といった感じで頑張っていました。

人様の物件を使って経験を積ませてもらった上に、お金まで頂けるのだから、本当にありがたかったです。こうして大型物件の再生ノウハウも自分の中に蓄積できました。

この言葉にはけっこうガツンとやられましたね。僕もまさに「キャッシュフロー100万円を達成しないとやめられない」と思ってますから。

小嶌さんみたいにスキルがあれば、月30万円のキャッシュフローでも会社員辞められるんですね。安易にマネをしたらケガしそうですが、こういうのもありだよなと思った次第です。

経験を積んで”物件再生力”を高める

読者の皆さんなら「床が腐って抜ける物件、床下が沼になっている物件なんてリスクが高すぎる。自分なら絶対に買わない」と思われることでしょう。

しかし僕は、問題の原因がすぐにわかったのです。この物件の排水升が割れているのが原因でした。水が土に染み込んで、建物の下に溜まった湿気が床を腐らせていると見当がついたのです。

不動産投資を始めて、様々な大家さんの物件に関わることで、いろいろ勉強させてもらえたからこそわかったのです。

排水升に溜まった汚水は、本来ならば建物の外の下水に流れるものです。排水升とはコンクリートの箱状のものですが、どこかにヒビがあって、そこから水が漏れていたのです。この補修は、わずか数千円で済みます。

物件再生のスキルを高めるには、「修繕・再生の引き出し」みたいなものをたくさん持つことが必要です。普通の人が敬遠するようなボロ物件でも、「ここをこうすれば格安で再生できるじゃん！」みたいなことに気づければ、躊躇なく買えるかもしれません。

「磨けが光る原石」を見極める目とでも言いましょうか。その目を磨き続けるのが大事。

で、その目を磨くために、自分の物件のみならず人の物件の再生にも首を突っ込んで、（時にはコンサル料をもらいながら）自分のスキルを高めていくという。そういうのが大事なんだなと思いました。

与える人になる

不動産投資の開始当時は、自分が教えを乞うため、先輩たちの後についていく立場でしたが、最近では僕についてくる人もいます。それで気づいたのですが、「その人の持っている価値を与えてくれる人は必ず伸びる」ということです。

自分のケースでいえば、デザインのことを熟知していたので、不動産投資をしている大家さんたちに対して、どうすれば少しでも物件の見栄えがよくなるかというアイデアを提供しました。

（中略）

人を見る時、「この人から何を教えてもらいたいのか？」それと同時に「この人に対して自分は何を与えられるのか？」を考えます。

そして、先に何かを与えてもらおうという考えは捨てて、まずは相手に得させることです。

不動産投資大家の会とかに参加すると、とにかく相手の情報を取ろうとする「クレクレ君」にたくさん会います。相手に与えることなしに情報だけ取ろうとしてくる人に会うと結構引きますよね。

小嶌さんはまず「与えられるものは何か？」を考えるところから入るようです。小嶌さんはすごくいい感じのネットワークを持っていると思うのですが、これはgiveから入る精神により作られたもの、と言えそうです。自分も心がけよう。

売却時の目安

タイミングを見て売却を織り交ぜながら、キャッシュを厚くしていくことは大切ですが、物件を保有していればお金が入り続けるのですから、必ず利益を得られなければ売る意味もありません。そこは肝に銘じておきます。

だからこそ、理想的な金額で売りに出すのが大切なのです。目安として、僕は仕上げた物件の1.5倍～3倍にしています。

仕入れ＋仕上げの1.5倍～3倍で売りに出す。なかなかすさまじい数字です。仕入れ＆仕上げを相当安く抑えないといけません。

今後、「売却時に1.5倍～3倍で売れるか？」というのを、自分が物件を購入するときの一つの基準にしようと思います。

シェアハウス管理の工夫

ちなみに入居者とは、仲介業者を通さず定期借家契約を結んでいます。

普通の賃貸契約（普通借家契約）では、1度契約をしてしまうと、問題のある入居者であっても、なかなか退去させることはできない、大家さんに不利な内容です。

しかし、定期借家契約では、契約の更新がないため、契約期間が終了した時点で確実に明け渡してもらえます。

簡単に言うと、問題のある入居者であれば、契約期間終了後に退去させられるのです。もちろん、優良な入居者は再契約をして住んでもらうことができます。

最初は3カ月で契約を交わしています。それが無職の人でも問いませんし、外国人でもOKです。保証会社も使いません。

そのかわり、僕自身がしっかり面談をしています。ただし、外国人の場合は、僕と会話ができることが条件です。つまり日本語が話せるというハードルを設けています。

自分も今シェアハウスを経営していて、追い出したい人がいるのですが、定期借家契約を結んでいなかったので追い出すことができないんですよね。正直後悔してます。

一棟目の入居者なので、「入居者を目利きする力」も無かったんですよね～。今だったら、「あ、この人危険だ」とかある程度分かるんですけども。

だから、特に序盤は、3カ月の定期借家契約とかにしとくのが良さげですね。

3か月の定期借家契約だったら、外国人とかリスク高めな方に入居してもらうことも可能ですしね。このへんでリスクコントロールするのはいいアイデアだなと。