再建築不可物件に融資を受ける。実際うまくいった2つの方法[不動産投資]

不動産投資家の皆さん、物件買えてますか？

不動産価格が高止まりしている昨今、なかなか手ごろな物件が見つからないと嘆いている方も多いのではないかと思います。

そんな時は、ちょっとクセが強めの物件を安く買うというのも一つの選択肢です。クセの強さには築古、悪立地、借地、悪質入居者、、、等々いろいろありますが、代表格の1つは「再建築不可」ではないかと思います。

ですが、再建築不可物件を買うときに、壁になるのが融資。銀行は再建築不可物件を買うときには融資をしたがらないのです。

ただ僕は、これまで再建築不可物件を2棟、銀行の融資を受けて買うことができました。

今日は、僕が実際に体験したことをベースに、再建築不可物件を融資を受けて買う方法について書いてみたいと思います。

そもそも再建築不可とは

そもそも再建築不可って何だっけ？ということを書いていきます。知ってるよ！という方は読み飛ばしてください。

再建築不可物件とは、「建物を取り壊しても、新たな物件を建てられない」という物件のことです。なぜそんなことになるかというと、建築基準法に抵触しているからです。

再建築不可になってしまう理由を図で示すと以下のような感じです。再建築不可.netさんから拝借いたしました。

↑こんな感じの物件、エリアによってはたくさんありますよね。狭い道路に木造住宅が密集しているような場所ですよ。

こういうところにある物件は、建物を取り壊しても再建築ができないというわけです。

もっとも、「劇的！ビフォーアフター！」みたいに金をかけまくってリフォームする、ということは可能です。柱1本残しておけば、一応はリフォームとみなされる（再建築とはみなされない）と聞いたことがあるので、実質的には再建築に近いことはできるかもしれません。

ただ、そういうトリッキーなことをしない限りは、物件を新しくすることはできません。既存の物件と付き合っていく形になります。

当然、物件価格が安くなりがちです。安く買えるかもしれない反面、売るときには苦労する可能性が高い物件です。

再建築不可物件を銀行から住宅ローン受けて買うのは無理

物件価格が安いので、住宅ローン組んで買えたら、月々の支払がすごく安く済みますよね。

再建築なんかする気ない、リフォームしてきれいにして住めればそれでいい、っていう人にはありな選択肢です。

だけど、僕がこれまでいろんな不動産屋や銀行に聞いてきた限りだと、再建築不可物件に住宅ローンで融資をしてくれる銀行はないですね。

再建築不可物件を買うときは、現金で買うか、↓で紹介する2つの方法で融資を受けるしかないです。

僕が再建築不可物件に融資を受けられた2つの方法

ではここから、僕が再建築不可物件を融資を受けて買った2つの方法を見ていきます。

ノンバンクを使う

方法の1つ目は、ノンバンクから金を借りるということです。

ノンバンクとは「銀行ではない金貸し」のことです。

銀行は預金者から集めたお金を融資に回します。ノンバンクは預金者からではなくて、親会社の銀行などからお金を集めてきてそれを融資に回します。

ノンバンクの特徴としては「銀行が普通貸さないようなリスクの高い事業者・案件に融資する」ということです。銀行と同じ商売をやっていてもしょうがないから、ニッチを攻める、という感じなんでしょうね。

で、ノンバンクは再建築不可物件にも融資をしてくれるわけですよ。

僕がこれまで融資を打診して実際に借りられたところ、及び内諾が得られたところは「三井住友トラストローン&ファイナンス」と「セゾンファンデックス」の2社です。

これらのノンバンクは再建築不可物件でも融資を出してくれます。

但し、注意点があります。

金利が高い

金利が高いです。まぁリスクが高い案件なのだから当然といえば当然。

再建築不可物件に融資を受けるときは、ざっくり4%前後ぐらいでしょうか。けっこう高いですよね。

なので、金利4%ぐらいでも十分に利益が出る物件を買わないとダメです。

ちなみに僕もノンバンクから金利4%ぐらいで借入をしてますが、購入した物件は実質利回り20%ぐらいで回ってますので、返済は全く問題ありません。

頭金がけっこう必要

頭金をけっこう要求される印象です。

僕の場合は物件価格の15%ぐらいの頭金を要求されました。ですが、他の人の事例を聞いてると、もうちょっと多くの頭金が必要になる場合もあるようです。

特にセゾンファンデックスは頭金がけっこう必要な印象です。僕がこれまで問い合わせた結果でいうと、物件価格の3～4割ぐらいは頭金を要求されました。

共同担保を入れなきゃいけない時がある

融資を受けて買う物件を担保に入れるのは当然要求されます。住宅ローンとかと一緒ですね。

ノンバンクの場合、それに加えて、自分が持っている別の物件を共同担保として要求されることが多いです。

「三井住友トラストローン&ファイナンス」なんかはほとんどの場合、共同担保を要求されます。

ただ、僕はなぜか要求されませんでした・・・。担当者やそのときの融資情勢、個人の属性によって、変わってくるのでしょう。

でも、「三井住友トラストは基本共同担保必要」と思っておいた方がいいと思います。

建て替え時にお隣さんから土地を一部借りられる、という合意書を用意して、「再建築可」にしてしまう

再建築不可物件に融資を受ける方法の2つ目は、「将来建物を建て替える時には、お隣さんから土地を一部借りられる」という合意書をゲットし、「実質的には再建築可なんですよ」と銀行に説明して、お金を借りるという方法です。

再現性がどこまであるのかはわかりませんが、僕は実際にこの方法で融資を受けました。

僕が買ったこの物件、再建築不可とわかって見学に行きました。良い物件だったらノンバンクで買おうと思ってました。

ただ、物件の案内をしてくれた不動産屋さんからよく話を聞いてみると、「この家の所有者は、お隣さんと『建て替えの時は土地を貸借して、再建築を可能にする』という合意書を結んでいる」とのことでした

つまりこの物件は、見た目上は再建築不可ではあるけれども、実質的には再建築可の物件ということになります。

この合意書を付き合いのある銀行の懇意にしている担当者に見せたところ、「あー、これがあれば普通に融資できますよ！」と言ってもらえ、融資を受けられたということです。

「話のわかる」銀行員ならこの方法でうまくいくはず

正直、銀行によっては「再建築不可」と聞くだけで門前払いみたいなところもあるので、どこの銀行でも使えるテクニックではないと思います。

ただ、話のわかる銀行員であれば、僕の今回の例のように、融資をしてくれる例はあるはずです。

今回の例では、売主さんがお隣さんとの合意書をすでに持っていたのでラッキーでした。ですが、もし合意書がなくても、新たに作ってもらうというのもありです。

再建築不可の物件って敬遠されがちでなかなか売れないですから、売主さんも困っているはず。なので、お隣さんとの合意書があれば融資がつくので売れやすくなる、と聞いたら、売主さんも頑張ってお隣さんと交渉し、合意書を手配してくれるかもしれません。

以上、再建築不可物件に融資を受けて買った2つの方法のご紹介でした。再建築不可物件はいろいろと難しいこともありますが、興味のある方はチャレンジされてみてください。