こんにちは。
シェアハウス3号物件。絶賛入居者募集中なのですが、なかなか埋まらず。正直苦戦しております。。
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やっぱり不動産は立地が命
原因は何かと問われれば、それはもう、「立地」です。
3号物件募集開始から1か月。問い合わせ16件、内見申込8件(2件はこれから実施)、申込1件。問い合わせ数は悪くない。問い合わせ→内見率も50%で上々。でも内見→申込率が20%(Yes/Noがハッキリした人だけで算出した場合)と低い。やはり立地悪いので苦戦中。
— ずん@シェアハウス経営者 (@kmflow1) 2017年2月18日
まー、シェアハウス3号は、こうなることもある程度は覚悟の上でした。立地は悪い、だけど激安、っていう物件を買いましたからね。
これ満室にできたら経験値貯まるわー！とか思ってましたが、なかなか大変ですわ。
やっぱり過去に何度も書いてきましたが、不動産は「立地が命」を実感中です。。
そういえば、シェアハウス2号でも同じような状況だった
前はどうだったかな、と思って、過去記事をあさってみたのですが、シェアハウス2号でも同じような感じで嘆いてましたねｗ
1号と2号、何が違うのかを比較してみると、最も大きな違いは「立地」です。
1号は新宿まで20分でアクセス可能、しかも駅近です。やはり、新宿へ通勤圏というのは強いです。
正直、1号と2号の建物のスペックを見ると、明らかに2号の方がいいです。建物の状態もいいですし、間取りも2号のほうがいい。
賃料も2号の方が安いんです。
でも、これだけ問い合わせに差が出ています。やはり、お客さんが一番求めているのは「立地」なんだなあ、と改めて思った次第です。
シェアハウス2号もかなり苦戦したんですよね。
去年の2月半ばに募集開始。3月末時点で満室を目指してたのですが、結局3月末時点（募集から1か月半）で6人中2人しか埋まらず。
しかもせっかく決まった2人の内1人は、その後滞納からの夜逃げｗ
なかなか苦労したもんです。
でもこの2号も今や孝行息子として、安定満室稼働中。リフォーム諸費用込、月々経費等差し引き後の実質利回りで17%ぐらいでは回ってくれていて、安定的にキャッシュフロー11万ちょっとを稼ぎ出してくれています。
（物件・リフォーム両方でローン引いてて、物件は12年、リフォームは15年と返済期間短めなので、キャッシュフローも利回りの割には少なめ）
なので3号も苦難の時期を乗り越えて親孝行してくれるはず。と信じたい。
3号をこれからどうするか
空室対策の本を読み直して「モデルルーム化」と「家賃引き下げ」を実施することに。「モデルルーム化」とかサボってました。。。これで問い合わせ→内見率をできれば50%近く持っていきたい。今後1か月でどうなるか。ひたすらPDCA回していきます。
— ずん@シェアハウス経営者 (@kmflow1) 2017年2月18日
3号をこれからどうするかなんですけど、「家賃引き下げ」と「モデルルーム化」をすることにしました。空室対策の本を本棚からばーっと出してきてざーっと読んで、この2つが効果高そうかな、と思ったためです。
家賃引き下げ
現状でもマーケット最安値レベルの安さではあるのですが（汗）、さらに、「このレベルは見たことねぇっ！」っていうところまで下げてみようかと。かなりインパクトあるのではないかと思います。
いや確かに不便ですよ。でもね、この辺にこんな安く住めるなんて、ありえなくないですか？みたいな感じでアピールしたい。
そこまで家賃下げても実質利回りは20%超えるんですけどね。。。なのでもうちょっと下げられる余裕はあります。
モデルルーム化
空室対策の本見るとよく乗ってるやつです。部屋にいろいろ家具とかおしゃれにセットして写真撮ると、見栄え良くなるのでいいですよっていうやつ。
なんだったらその家具そのまま入居者さんにあげちゃってもいいしね。ニトリとかIKEAで仕込むんなら安く済むだろうし。
これもそれなりに効果高そうなので、やってみたいなと。なので今日はこれから妻とその作戦会議ですｗ
数値を見て、原因分析して、対策立てるのめっちゃ重要
で、思ったことがあるんですけど、数値を見て、原因分析して、対策立てるのってめっちゃ重要ですね。いや、当たり前なんですけど。
今回僕、この1か月の客付を分析してみて「問い合わせ→内見率50%」「内見→申込み率20%」っていう数字が得られたんですよ。で、問い合わせ→内見率50%は悪くないけど、内見→申込み率20%って低いなっていうことに気づいたと。
問い合わせと内見者はそれなりにいるわけですから、あとは物件自体の①価格を下げるか、②価値を上げるかすれば、自然と内見→申込み率も上がっていくんじゃないかという発想です。まぁ、内見→申込み率も50％とかまでもっていきたいんだけどなぁ。どうだろうなぁ。
でもこんな感じで分析しないと、「もっと問い合わせを増やすために、広告費積み増そう！」とか誤った打ち手になっちゃったりすると思うんですよ。なんとなくでやっちゃうと。
なので、現状把握→原因分析→打ち手考える→実行→現状把握→原因分析→・・・（以下ループ）というこの流れは非常に重要だなと思いましたね。
ほんと当たり前のことなんですけど。
問い合わせが多いのが救い。頑張ります！
繁忙期だってのもあると思いますけど、問い合わせ数はそこそこ多いっていうのが救いですね。ま、なので、上記打ち手がうまく効果を出してくれれば、満室にはできるのかなと思ってます。
というわけで、頑張ります！！！
