借金が怖くて不動産投資に踏み切れない人へ。恐怖を和らげる5つのアイデア

僕は今でこそ借金を積み上げて4つの不動産を所有しているのですが、不動産投資を始めるまでは、自分が借金をすることにすごく抵抗がありました。

借金をしたら、金融機関に毎月返済をしていかなくてはならないけど、しっかりそれをやっていけるのか？といったことが頭をもたげたのです。

これまで一度も借金をしたことのない人間が、数百万円～数千万円の借金をする、というのはやはり大きなストレスです。

しかし、不動産投資の大きなメリットは「レバレッジを効かせられる」ということ。言い換えれば、借入によって、投資規模を大きくできるということです。借入を起こさないのはもったいない、と個人的には思います。

さて、借金をするのが怖くてしょうがなかった僕ですが、いつのまにか、今や2,500万円近くまで借金が膨らんでいます。しかし、特に怖さは感じていません。

「借金が怖い」という感情を乗り越えらなければならないというのは、不動産投資家ならだれもが通る道。

今日は、借金が怖いという感情を乗り越えるための5つのアイデアについて書いてみたいと思います。

小さく始めて、借入の額を抑えよう

最初は小さめな物件を買ってスタートしましょう。具体的には数百万円ぐらいです。これぐらいの借入なら、そんなにストレスには感じないのではないでしょうか。

数百万円なら、奨学金を借りている学生とそんなに大きくは変わりません。奨学金を年100万円×4年間借りると、400万円の借金です。400万円ぐらいの借金を抱えて社会に出る若者はたくさんいるわけです。

数百万円の借金であれば、奨学金抱えた新社会人と大して変わらないですよね。

小さく始めれば、月々の返済額も大したことありません。仮に800万円を、金利2%、期間20年で借りた場合、月々の返済額は40,470円になります。これぐらいなら、仮にお客さんが入らなくて家賃収入ゼロでも、給与収入等で返していけるのではないでしょうか。

固定金利の借入にしよう

固定金利にするというのも不安感を抑える1つの手です。変動金利で借入を起こしてしまうと、将来金利が上昇したときに返済ができなくなってしまうのでは・・・、という人は、固定金利での借入を検討するのが良いでしょう。

僕もこういう考えでした。なので、最初の物件に対する借入は固定金利借入にしました。

ちなみに、固定金利での借入に対応してくれる最もメジャーな金融機関は、日本政策金融公庫です。金利2%台ぐらいで、期間10-20年、固定金利で貸してくれます。

20代、女性、シニアの方であれば、金利1%代で借りられる可能性もあります。僕は金利1%代で借りられました。

固定金利借入にすれば、金利上昇リスクを完全になくすことができますので、金利上昇リスクを恐れる方は、固定金利で借りてみるといいです。

仮に撤退・売却する場合の損失可能性を見積ろう

不動産投資に失敗して購入した不動産を売却せざるをえなくなった場合の、損失可能性をしっかり見積るのも大事です。

たとえば、1,000万円の物件を利回り10%（年間家賃収入100万円）で購入するとしましょう。

購入後、思うようにお客さんがつかず、売却を検討するとします。その時、保守的に見積もって、最低いくらなら売れるだろう、ということを考えます。

「この立地なら、少なくとも利回り12%以上あれば間違いなく売れるだろう。だったら800万円で売りに出せば、利回り12.5%だから売れるはず。

1,000万円で買って800万円で売ったらマイナス200万円の損失か。」

と考えるわけです。

※実際は売買の時に不動産売買仲介会社に仲介手数料を払ったり、所有権移転・抵当権設定のために司法書士に費用を払ったりするのでマイナスはもう少し大きくなります。また、売却するまでにいくらかは家賃が入っているはずなので、その点はプラスになるはず。ですが、ここではシンプルな説明にするためにこれらを省いています。

1,000万円の借入をするとなると、「1,000万円も借りるのか・・・、失敗して1,000万円失ったらどうしよう！」とか思うわけですが、実際はそんなことありません。

撤退して売却したときに、手元にいくらかは残るわけですから。今回の例でいうと、失うのは200万円で、800万円は手元に残ります。

「仮に失敗しても、失うのは200万円」とわかれば、だいぶ見方が変わってきませんか？200万円失うぐらいのリスクだったらチャレンジできる、と思えたりするはず。

みんな住宅ローンを組みまくっていることを思い出そう

周りを見渡してみましょう。会社の同僚、上司、自分の親、兄弟。いかがでしょう。何人かの方は住宅ローンを組んでいるのではないでしょうか。

その方は、いくらの住宅ローンを組んでいますでしょうか。

2,000万円？3,000万円？人によっては5,000万円とか8,000万円とか言う人もいるのではないでしょうか。

そうなんです。一般的なサラリーマンは、当たり前のように数千万円単位で住宅ローンを組んでいます。そう考えれば、不動産投資のためにローンを組むのもそんなに特別なことではない、と思えるのではないでしょうか。

自宅用に住宅ローンを組んでいる人たちの場合、借金して購入した家がお金を生み出すことはありません。しかし、投資のためにローンを組んで家を買えば、買った家がお金を生み出してくれます。

かつてベストセラーになった「金持ち父さん、貧乏父さん」に「良い借金、悪い借金」というフレーズが出てきます。「良い借金とはお金を生み出してくれる借金、悪い借金とはお金を奪っていく借金」という文脈で。

住宅ローンはお金を生み出しませんから「悪い借金」に分類されるでしょう。そんな住宅ローンを周りの方は組みまくっているわけです。

一方で、「良い借金」としての不動産投資用ローンを組もうとしているあなた。周りの人よりかなり先に行った発想です。

皆さんが数千万円単位の「悪い借金」をしている中、あなたが少々の「良い借金」を組むことに、そこまで抵抗を感じる必要はないのではないでしょうか。

不動産投資について徹底的に勉強しよう

不動産投資が怖い。その最も大きな要因は「無知」です。知らないから怖いんです。見たこと、やったことがなくて、想像がつかないから怖い。

その恐怖を和らげるために、少しずつでも知識をつけていくといいです。他の大家さんの不動産投資体験談を読みあさってみたり、本を買って読み漁ってみたり、不動産投資の学校みたいなスクールに通ってみたり、とにかく知識をつける。

そういうことを繰り返す中で、確実に恐怖は薄れていくはず。

（ただ、実際にやってみないとわからないこともあるので、恐怖が完全に消え去ることはないんですけどね。ある程度勉強したら、小さくでもとにかく始めてみて「肌感覚」をつかみに行くことが大事です）

まとめ：とにかくやってみよう！

不動産投資では避けて通れない借金。今日はその借金をするときにどうしても感じる「恐怖」を和らげる方法について書いてみました。

借金が怖いという方は多いと思います。でも多くの方は、その恐怖を乗り越えて実際に投資してみると、恐怖がなくなっていくことに気づくと思います。

「あ、こんなもんか」と感じるんですよ。慣れてしまうんでしょうね、借金をしているという状態に。

良い物件を買っていれば、月々の借金は余裕で返せるだけの家賃収入も得られますし、全然怖さとかはないです。

僕はこれまでいろんな大家さんと会って話したり、本を読んだりしてきましたけど、皆さんおんなじような感じだと思いますね。

というわけで、上の5つのアイデアも参照しつつ、とりあえず借金して不動産投資を始めてみる、というのがいいのではないかと思います。