アパート経営者と話して強く感じた、シェアハウス投資の「デメリット」

先日、ある方のご紹介で、同世代の不動産投資家さん（Nさん）と話をしてきました。

Nさんは2年前ぐらいから不動産投資をスタートさせており、アパート3棟、戸建て2棟を保有。もう少しで月々のキャッシュフローが100万円に届きそう、とのこと。すごい！

いやー、同世代でこんな感じの方って、実は割とたくさんいるんですよね。自分はまだまだだなぁ…

Nさんは、アパート一棟物投資を中心に拡大をされている方だったわけですが、Nさんと話していて、「シェアハウス投資のデメリット」を強く感じたので、今日はそれについて書いてみます。

シェアハウス投資（経営）のデメリット

とにかく拡大スピードが遅い

強く感じたデメリットはこれですね。シェアハウス投資は、アパート投資と比べて、本当に拡大スピードが遅い。

Nさんと僕は、大体同じ時期に不動産投資をスタートしてます。ですが、拡大スピードには大きな差が出ています。

僕：区分マンション1戸、シェアハウス3棟（内、1棟再生中）
キャッシュフローは30-35万/月

Nさん：アパート3棟、戸建て2棟
キャッシュフローは60万/月以上

キャッシュフローを比べると、倍ぐらいの差がついてますね。

シェアハウス投資はそれなりに自己資金が必要

拡大スピードが遅くなる理由の1つ目は「立ち上げにそれなりの自己資金が必要になること」。シェアハウス投資って、それなりに自己資金がいるんですよ。

ボロい家を買って、きれいに修繕して、シェアハウスとして運営する。というのが、僕のやり方ですが、このボロい家を買うときに、銀行に融資してもらうのが大変なんです。

資産価値が高い物件だったら物件金額全額のローンがおりることもあるでしょうが、特に僕の場合は、再建築不可とかクセありまくりな物件ばっかりですからね。融資を引くのも苦労するわけです。

ボロ物件を再生するわけですから、リフォーム費用もたくさんかかりますしね。ある程度リフォームローンを引けたとしても、絶対に現金で支出しなければならない部分は残りますし。たとえば、家具・家電類なんかは、ローン引いて買うのは難しいです。

そんなわけで、シェアハウスは自己資金がそれなりにいるんです。1つのシェアハウスを立ち上げると、手元の現金がかなりなくなってしまいます。

次の物件を買いたくても、現金が貯まるまで、少し時間をおかなくてはいけないわけです。これが拡大スピードが遅くなる理由の一つですね。

再生・満室化・管理に手間がかかる（全然不労所得じゃない）

拡大スピードが遅くなる理由の2つ目は、「再生・満室化・管理に時間がかかること」。

中古アパート一棟物投資ですと、最初から入居者さんが入っているのが普通ですよね。10戸中3戸空きとかですよね、例えば。ものによっては満室の物件もあるでしょう。

こういった物件は買った後にそんなに手間がかかりません。満室の物件はもちろん、何にもしなくても翌月から家賃が振り込まれてきます。

一方でシェアハウス投資は、単なる空き家を買うところからスタートです。当然最初は入居者なんていません。入居者ゼロの状態、通称「全空」物件です。そこを満室までもっていかなければなりません。

リフォームも建物全体に施す必要がありますし、客付けも大変です。

アパート経営の場合、管理会社がそこら中にあふれており、客付けを外注することが容易です。しかし、シェアハウス経営の場合、そうはいきません。

シェアハウスは業界としてまだ未成熟なので、管理会社の数が多くありません。管理会社間の競争も緩いので、管理料金が高いです。

僕は、シェアハウス経営でしっかり利益を残したいので「自主管理」を選択してます。けれど、この自主管理が大変なんですよ。

入居者募集媒体に自分で写真・募集文を載せて、内見希望者からの問い合わせに対応して、内見案内して（時に内見をすっぽかされて）、入居申込みもらって、契約巻いて、鍵郵送して、、、みたいなことを、全部自分でやるわけですからね。

不動産投資は「不労所得」とよく言われますが、自主管理のシェアハウス経営については、全然不労所得じゃないわけです。このことについては、以前記事にしたことがあります。

シェアハウス投資は、物件購入後もやること色々あります。思いつく限りざっと挙げてみると、以下のような感じ。

建物の状態チェック

リフォーム業者選定・プラン決定

自分でできるところはセルフリフォーム

リフォーム完了後家具家電の設置

写真撮影

募集文の作成

募集サイトへの掲載

問い合わせ対応

内見案内

契約締結対応

入居後のフォロー（備品補充等）

家賃入金確認

滞納あれば督促

けっこうやることあるのです。

1棟目のシェアハウスを建てた時、いろいろやることあるなぁー！と面食らいました。セルフリフォームで土日をつぶしまくり、家具家電も買って設置しまくったりと。また、最初は当然ながらお客さんが一人もいませんから、そこから満室に持っていくまでにはけっこうエネルギーを使います。