先日、ある方のご紹介で、同世代の不動産投資家さん(Nさん)と話をしてきました。
Nさんは2年前ぐらいから不動産投資をスタートさせており、アパート3棟、戸建て2棟を保有。もう少しで月々のキャッシュフローが100万円に届きそう、とのこと。すごい!
いやー、同世代でこんな感じの方って、実は割とたくさんいるんですよね。自分はまだまだだなぁ…
Nさんは、アパート一棟物投資を中心に拡大をされている方だったわけですが、Nさんと話していて、「シェアハウス投資のデメリット」を強く感じたので、今日はそれについて書いてみます。
シェアハウス投資(経営)のデメリット
とにかく拡大スピードが遅い
強く感じたデメリットはこれですね。シェアハウス投資は、アパート投資と比べて、本当に拡大スピードが遅い。
Nさんと僕は、大体同じ時期に不動産投資をスタートしてます。ですが、拡大スピードには大きな差が出ています。
僕:区分マンション1戸、シェアハウス3棟(内、1棟再生中)
キャッシュフローは30-35万/月
Nさん:アパート3棟、戸建て2棟
キャッシュフローは60万/月以上
キャッシュフローを比べると、倍ぐらいの差がついてますね。
シェアハウス投資はそれなりに自己資金が必要
拡大スピードが遅くなる理由の1つ目は「立ち上げにそれなりの自己資金が必要になること」。シェアハウス投資って、それなりに自己資金がいるんですよ。
ボロい家を買って、きれいに修繕して、シェアハウスとして運営する。というのが、僕のやり方ですが、このボロい家を買うときに、銀行に融資してもらうのが大変なんです。
資産価値が高い物件だったら物件金額全額のローンがおりることもあるでしょうが、特に僕の場合は、再建築不可とかクセありまくりな物件ばっかりですからね。融資を引くのも苦労するわけです。
ボロ物件を再生するわけですから、リフォーム費用もたくさんかかりますしね。ある程度リフォームローンを引けたとしても、絶対に現金で支出しなければならない部分は残りますし。たとえば、家具・家電類なんかは、ローン引いて買うのは難しいです。
そんなわけで、シェアハウスは自己資金がそれなりにいるんです。1つのシェアハウスを立ち上げると、手元の現金がかなりなくなってしまいます。
次の物件を買いたくても、現金が貯まるまで、少し時間をおかなくてはいけないわけです。これが拡大スピードが遅くなる理由の一つですね。
再生・満室化・管理に手間がかかる(全然不労所得じゃない)
拡大スピードが遅くなる理由の2つ目は、「再生・満室化・管理に時間がかかること」。
中古アパート一棟物投資ですと、最初から入居者さんが入っているのが普通ですよね。10戸中3戸空きとかですよね、例えば。ものによっては満室の物件もあるでしょう。
こういった物件は買った後にそんなに手間がかかりません。満室の物件はもちろん、何にもしなくても翌月から家賃が振り込まれてきます。
一方でシェアハウス投資は、単なる空き家を買うところからスタートです。当然最初は入居者なんていません。入居者ゼロの状態、通称「全空」物件です。そこを満室までもっていかなければなりません。
リフォームも建物全体に施す必要がありますし、客付けも大変です。
アパート経営の場合、管理会社がそこら中にあふれており、客付けを外注することが容易です。しかし、シェアハウス経営の場合、そうはいきません。
シェアハウスは業界としてまだ未成熟なので、管理会社の数が多くありません。管理会社間の競争も緩いので、管理料金が高いです。
僕は、シェアハウス経営でしっかり利益を残したいので「自主管理」を選択してます。けれど、この自主管理が大変なんですよ。
入居者募集媒体に自分で写真・募集文を載せて、内見希望者からの問い合わせに対応して、内見案内して(時に内見をすっぽかされて)、入居申込みもらって、契約巻いて、鍵郵送して、、、みたいなことを、全部自分でやるわけですからね。
不動産投資は「不労所得」とよく言われますが、自主管理のシェアハウス経営については、全然不労所得じゃないわけです。このことについては、以前記事にしたことがあります。
シェアハウス投資は、物件購入後もやること色々あります。思いつく限りざっと挙げてみると、以下のような感じ。
- 建物の状態チェック
- リフォーム業者選定・プラン決定
- 自分でできるところはセルフリフォーム
- リフォーム完了後家具家電の設置
- 写真撮影
- 募集文の作成
- 募集サイトへの掲載
- 問い合わせ対応
- 内見案内
- 契約締結対応
- 入居後のフォロー(備品補充等)
- 家賃入金確認
- 滞納あれば督促
けっこうやることあるのです。
1棟目のシェアハウスを建てた時、いろいろやることあるなぁー!と面食らいました。セルフリフォームで土日をつぶしまくり、家具家電も買って設置しまくったりと。また、最初は当然ながらお客さんが一人もいませんから、そこから満室に持っていくまでにはけっこうエネルギーを使います。
アパート経営は手離れがいいです。業務の相当な部分を外注できるインフラが整っていますから。真の意味での「不労所得」を実現しやすいです。
手離れがいいので、どんどん次の案件にチャレンジし、拡大を続けられるわけですね。
僕もちょろっとアパート経営をやってみようかなと画策中
そんなわけで、アパート経営もよさそうだな、という気持ちが強くなってきました。
今シェアハウス3棟目の再生に向けて動いているわけですが、同時並行的にアパートも探してみています。最初は小ぶりな案件(1,000万円前後)がいいですね。小さく始めてノウハウを蓄積していくところから始めてみたいと思っています。