僕は現在投資用区分マンション1戸（1室）と、シェアハウス2棟を運営しているのですが、僕が初めて買った物件は投資用区分マンションでした。
2014年夏、初めて抱える「借金」におびえながら、僕は投資用マンションのオーナーになり、不動産投資家デビューを果たしました。
あれから2年。本当にあの時一歩を踏み出してよかったと感じてます。
今日は、投資用マンションを買ってオーナーになってから今までの動きを振り返ってみます。投資用マンションを買おうかどうか迷っている方の参考になれば。
ていうか、壮大に振り返ったらけっこうな長文になってしまった・・・。でも参考になると思います！
目次
僕が投資用マンションのオーナーになろう！と決意するまで
株式投資に限界を感じた26歳の夏
僕が投資用マンションを買ったのは2年前、26歳の時です。当時僕は、「会社を辞めて自由の身になりたい！」という強い思いを持ち、好きだった「株式投資」でそれを実現しようとしていました。
当時は2014年。民主党から自民党への政権交代により「アベノミクス」という言葉が生まれ、株価は連日上昇を続けていました。2010年から株式投資をしていた僕は、かなりの成果を出すことができました。
しかし、成果を出せたといっても、出た利益は300-400万円程度。もちろんとても嬉しかったのですが、「相場がこんなに調子よくてもこの程度じゃ、いつまで経っても会社を辞めるほど稼ぐことはできない」と思うようになりました。
そして考えた結果、行きついたのが不動産投資だったのです。
株式投資では借金を抱えての投資ができないので、成果に限界がある。大きな勝負をするには元手となるお金が必要。今の僕の財力では、株式投資で成功できるとしても限られています。
一方、不動産投資であれば、銀行から借り入れを起こして投資をすることで、より大きな金額の利益をあげることができます。一刻も早く自由になりたいのであれば、不動産投資をやるしかない！という考えに至りました。
極力リスクを抑えて不動産投資をやるための方法が「ファミリータイプ区分マンションのオーナーになること」だった
不動産投資をやることは決まりました。で、次は「どんな物件を買おう？」というのが問題になりました。
不動産投資の本を買って読んでみたところ、多くの「サラリーマン投資家」さんが、数千万円、数億円単位の借金をして物件を買っていました。
しかし、僕にはそれほどの借金をするのは怖くて、無理でした。当時、当然ですが借金をして投資や事業をしたことはありませんでしたから。「そんだけ借金して失敗したらどうなるんだろう・・・。破産・・・・？」と言う感じです。
いろんな投資法を考える中で、僕から見て、「最もリスクが低い投資」「堅い投資」に見えたのが「ファミリータイプの投資用区分マンション投資」でした。
この投資は「賃貸中のファミリータイプ（たとえば3LDK）のマンションの1室を買う投資」です。賃貸中の間は賃料を着実にゲットし、入居者が退去したら、一般ユーザー向けに売却します。
この投資法のミソは「投資家から買い、一般ユーザー向けに売却する」と言うことです。これをすることで「安く買って、高く売る」ことを実現できる可能性が高まります。
なぜなら、「投資家」は不動産価格を”利回り”で計算しますが、「一般ユーザー」は”近隣価格との比較”や、”住宅ローンで月々いくらの支払いになるか”といった、別の指標で不動産価格を計算するからです。
「投資家」と「一般ユーザー」の間の価格算定方法が異なるがゆえに、ここに歪みが生まれることがあります。ここを突くのが、「ファミリータイプ区分マンション投資法」です。
この方法は、投資家と一般ユーザーの歪みがしっかり残っている物件を買うことができれば、かなりの確率で「堅く儲ける」ことができる投資法です。
現に、「スターマイカ」という会社はこのビジネスモデルで成功。上場も果たしており、毎期しっかりと利益を上げています。
僕は、スターマイカが毎期堅調な利益を上げていることこそが、このビジネスモデルでしっかり利益をあげることができる”確信”につながりました。僕はこのビジネスモデルをパクることで、まずは手堅くスタートを切ろう、と思ったのです。
購入した投資用マンションのスペック
そんなわけで、投資用ファミリータイプ区分マンションのオーナーになろうと決めて、物件を探しました。そして、探し出してすぐ、実家の近所にかなり面白い物件を見つけたのです。
- 物件価格 1,100万円
- 家賃10万円ちょいで賃貸中
- 3LDK（ファミリータイプ）
- 最寄り駅徒歩13分
- 築30年ちょい
- 近隣の一般ユーザー向けに売られているマンションより大幅に安い
これは、かなり安い。近隣の築30年前後の3LDKマンションは2,000万円台が中心なのに、このマンションは1,100万円。「これは市場が歪んでいる！！！」と感じました。
実は、安いのには理由があって、このマンションが階段を上がったところに位置しているということ。階段を上がらないとマンションの入り口に辿り着けなかったんです。
ただ、それを差し引いても、これだけの価格差は「歪み」だなと。
僕は初めての不動産投資ということもあり、この物件をできるだけ安く買うことでリスクをヘッジしようと考え、不動産仲介業者さんに850万円で指値を入れました。
不動産仲介業者さんも最初は「そこまで安くはできませんよ～」と言っていましたが、交渉を続けて、910万円で売買成立。
なんと近隣で2,000万円台で売買されているファミリータイプのマンションが1,000万円以下で買えてしまったのです。ラッキーでした。
投資用マンションオーナーになってから2年間、儲かったの？どうなの？
キャッシュの動き：80万円投資して35万円回収
で、そこから2年間。結局どれぐらい儲かったのか？この2年間のキャッシュの動きを整理してみたいと思います。
まず、初期投資は80万円ほどでした。物件金額の9割以上を日本政策金融公庫で借りることができたので、初期投資はかなり安く抑えられました。ちなみに日本政策金融公庫の借り入れ条件は金利1.8%（固定金利）、返済期間15年です。
そして、月々の収支は+2万円ぐらいです。内訳は、家賃が10.3万円、日本政策金融公庫の返済が▲5.5万円、管理費・修繕積立金が▲2.7万円。
買って割とすぐに賃貸借契約の更新料として、+15万円ほどをいただけました。
翌年、「不動産取得税」で▲14.7万円を支払うことになりました。その後、固定資産税として2015、2016年にそれぞれ▲6.5万円を支払っています。
以上2年間のキャッシュの動きを整理してみると、以下のような形になります。
2年間で初期投資を回収できてませんね。最初に80万円投資して、まだ35万円しか回収できていないので、▲45万円のマイナスです。
残債は減っている：870万円→770万円
2年経っても初期投資を全然回収できていないです。未だに▲45万円のマイナス。キャッシュフローも小さいし、この投資のどこがいいの？と思うかもしれません。
でも、日本政策金融公庫からの借入は確実に減ってます。当初870万円借りて、現在の残債は770万円。ひゃー！100万円も返済が進んでるじゃないか！
残債の返済が進んだということは、将来、この物件を売却した時の手残りが増えるということ。仮に、購入時と同じ910万円で売却したら、売却で手に入った910万円で残債770万円を返済して140万円が手元に残る、と言うことですから。
月々のキャッシュフローこそ地味ですが、着実に利益はあがっております。
投資用マンションオーナーの旨みの真骨頂、それは「売却益」を計上する瞬間
キャッシュの動きを見てきましたが、まぁ地味ですよね。キャッシュだけ見れば、2年間持って、初期投資80万円の内35万円だけ回収、ですから。
投資用マンションオーナーとしてがっつり「儲け」が出るタイミングは、「売却益」計上時です。
上に書きましたが、近隣では2,000万円以上でファミリータイプのマンションが売られています。仮に2,000万円で売却できた場合、残債を全額返済しても手残りは1,000万円位になる見込み。これだけ利益が出れば万々歳です。
売却益を計上できるまでは、ちびちびと2万円のキャッシュフローで、初期投資を回収していく感じですね。
投資用マンションオーナーとしての仕事はほとんどしていない。やることがない。
退去が無いから本当に手がかからない
僕はこのマンションのオーナーになって、大家らしき仕事は全く何もしていないですね。本当に何もしていない。
月末近くになったら家賃の入金されるかなー、と気にしておいて、入金があったら「あ、入金あったー、やったー。」と喜ぶ。これだけです。
このマンションには僕が買ったときから入居者さんがいらっしゃって、この方が本当に早め早めに家賃を振り込んでくださるんですよ。だから一度も督促とかもしたことないんです。本当に助かってます。
今年の秋口にまた更新が発生するので、その時にお手紙送るくらいですね。
退去されたら、いろいろやること発生する
当然ですが、退去があったら、いろいろとやることは出てきますよ。
まず、売却するのかもう一回入居者探して賃貸するかを決める。そして物件の中を見て、どんなリフォームをするか決める、業者に発注する。不動産会社に、賃貸か売買の客づけを依頼する。こんな感じでしょうか。
ですが、今のところは、退去がないので、ほんとに楽ちんなんですよね～。
まとめ：投資用マンションオーナーになると、本当に手がかからず、将来にまぁまぁ大きい利益が見込めるのでおすすめ
というわけで、僕が投資用マンションオーナーになってからの2年を振り返ってみましたが、いかがでしたでしょうか。
月々のキャッシュフローこそ小さいですが、かなり堅い投資だと思いませんか？もちろん、ファミリータイプの区分マンションならどれでもいいわけじゃなくて、しっかり吟味して、価格交渉もして、良いやつを買う必要はありますけど・・・。
僕が2年間この投資をやってみた結論としては、「やってよかった」です。しっかり利益が見込めますし、これをステップにすることで、不動産投資に少し慣れることができて、次のシェアハウス案件にチャレンジすることもできましたしね。
と言うことで、投資用マンションオーナーになってみるの、おすすめですよ～。
ちなみに、「ファミリータイプ区分マンションへの投資で利益あげました！」みたいな本って少ないんですが、↓この本は数少ない、そういう本です。ご興味あればぜひ。
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