今、新たな不動産取得に向けて全力で動いています。
で、最近ちょっと面白い物件があったので、購入を検討しているのですが、ちょっと自分が目標とする利回りに届かないんですよね。ちょっと不動産価格が高いんですよ。
もう少し価格が安ければ、採算が合うんですけどねー。
で、今日は、自分の頭の整理もかねて、指値で不動産を安く買う方法についてまとめてみます。
目次
そもそも、指値とは？
そもそも指値って何かというと、「売り出し中の物件に対し、値段を指定して買付を入れること」です。
例えば1,000万円の物件が売りに出ていたとして、これを「800万円なら買います！」と伝えること。これが指値ですね。
指値で不動産を安く買う方法
では、指値で不動産を安く買う方法について、淡々とリストアップしていきます。
指値の根拠を示す
売主さんは、少しでも物件を高く売りたいと思っています。
根拠なく指値をされると、売主も「もっと高く買ってくれる人がいるかもしれないから、もう少し様子を見てみよう」と思ってしまうでしょう。
そこで、きちんと価格の根拠を説明しましょう。
「この近隣の投資用物件の利回りは大体このぐらいです。そして、この物件は古いですからリフォーム費用も掛かります。リフォーム費用も含めた物件の利回りを近隣と同じレベルにするためには、このぐらいまで価格を引き下げてもらう必要があります」
という具合に。
そうすれば、売主さんも、
「そうか。近隣価格と比較すると、このぐらいまで価格を下げなければならないのか。だったら、これ以上の価格で買ってくれる人は現れないかもしれないな。この人に売ってしまおう」
と思ってくれるはず。
指値の根拠は以下の4つ。これらを組み合わせて説明するとより効果的です。
・近隣の不動産価格（利回り）と比較する
・物件のダメなところを指摘する
・リフォーム費用分を引いてもらう
・自分が買える額まで下げてもらう
（銀行融資が1,000万円しか出ず、手元現金と合わせても1,200万円まで価格を下げてもらえないと買えない、等）
「買える人」であることをアピールする
これは特に不動産仲介業者に対して効果があります。
売買契約をした後に、買主が銀行から融資を受けられず物件購入できないことになれば、それまでの売主・買主とのコミュニケーション、売買契約書作成などの不動産仲介業者の仕事は無駄だったことになります。
なので、不動産仲介業者としても、売買を一発で決めたいわけです。
そこで、買付を入れるときに、「銀行からは融資の内諾を得ております」とか、「現金で購入します」などのことを言えれば、不動産仲介業者も「この人は絶対買える！」ということで、やる気を出してくれます。
少々無理な指値でも、「ここで売買を成立させてしまおう！」と頑張ってくれるでしょう。
また、これまでに融資が通らなかったことが原因で売買が流れてしまっているような物件があれば、なおさら、「私は絶対買えます」ということをアピールするのは効果的です。
売れ残っている物件を狙う
1年ぐらい前から売りに出されているけど売れていない物件、というのは指値のチャンスがあります。
1年売り出しているのに買い手がつかないことで、売主も「この物件はこの価格じゃ売れないんだろうな・・・」と思っているでしょうから。
また、保有するだけでコストがかかるのに売れ残ってしまっているような物件は、なおさら、指値が入りやすいです。不動産がただの金食い虫になっちゃっている状態ですから。
空室だらけの物件、とかはチャンスですね。売主は、毎年の固定資産税負担が嫌で、早く売ってしまいたいでしょうからね。
1度指値して断られた物件が1年後も売れ残っていたら、再度同じ価格で指値してみる、というのも有効です。
お手紙を書いて、売主の感情を揺さぶる
「売主様から引き継いだマンションを、大切に守っていきます」、などと書いたお手紙を書いてみるという戦法です。
売主さんも人間ですから、人によっては、これで心を揺さぶられるかもしれませんよね。
指値の根拠と合わせて、こういったことも書いてみたら、売主さんの心に刺さり、数百万円単位での指値が通る、ということもあるかもしれません。
残置物撤去を不要にする
残置物を撤去するのにもお金がかかります。タンスだとか、ベッドだとか、廃棄するだけでもかなりお金がかかるんですよね。手間もかかります。
これを一切撤去しなくていいので、その代わり安くしてください、という交渉をすることは可能です。
今はジモティーというサイトで、不用品を売ったり、無料で譲ったりすることもできるので、そういう方法を使えば、コストを相当抑えて残置物撤去ができるので、そういった方法と組み合わせてみるのもいいですね。
番外編：断られても折れない強い心を持つ
指値って、あんまりきつくやり過ぎると、不動産仲介業さんから「そんな低い価格じゃ売主さんに持っていけませんよ！」って言われちゃったりすることもあるんですよ。
そうすると、ちょっとげんなりするんですよね。
でも、そこでめげてはいけません。売主や不動産仲介業者の言い値で不動産価格が決まるわけじゃないんですから、自分の思った価格をびしびし伝えていけばいいんです。
だから断られても折れない心を持つっていうのも、重要なポイントですね。
不動産投資は仕入れが命！指値を軽視するべからず。
不動産投資って、仕入れが命なんですよね。いろんな問題を抱えている物件であっても、仕入れ価格が安ければ、なんとかなります。
価格さえ安ければ、大抵のことは譲歩できるんですよね。
上で書いたようなノウハウを実践するかしないかで、数百万円単位で不動産価格が変わってきたりします。それって、数百万円って、賃料数年分だったりするわけですよ。
だから、決して指値を軽視してはいけません。丁寧に戦略を立て、しっかり指値していきましょう。
