[不動産投資の失敗]家賃滞納で連絡取れず。夜逃げか？反省点と対応策まとめ。

不動産投資大好きな僕ですが、また失敗しちまいました・・・。

現在僕は、「家賃滞納された・・・。しかも連絡が取れない・・・。夜逃げか・・・？」という残念すぎる状況に陥っております。

この残念すぎる不動産投資の失敗をここに記録するとともに、今後同じ失敗を起こさないためにはどうすればいいか、考えてみたいと思います。

1 不動産投資始めて2年になるのに、家賃滞納という失敗をしでかしてしまった経緯
2 不動産投資で家賃滞納という失敗をやらかした原因
3 不動産投資のプロを目指して。今後、家賃滞納という失敗を繰り返さないためにどうするか。
4 まとめ：死ぬわけじゃない。次に生かそう！

不動産投資始めて2年になるのに、家賃滞納という失敗をしでかしてしまった経緯

空室に苦しむ2軒目シェアハウスの、初の入居希望者だった

2015年の終わり頃に戸建を購入し、リフォームをかけて、2016年2月にシェアハウスをオープンした僕。

家賃滞納はこの物件で起きてしまいました。

この物件、僕にとってはシェアハウス2軒目。

1軒目の物件は東京都内にあるので、お客さんからの引き合いも強いんですが、この物件は問い合わせ件数がなかなか伸びませんでした。都内じゃなくて埼玉にあることもあるし、駅からやや距離があるのも原因だと思われます。

募集を開始したのは2月半ばなのですが、2月下旬になっても一向に入居者が決まらず。焦りました。大家にとって2月～3月は、引っ越しシーズンで一番のかきいれ時ですからね。

そんな風に焦っていたところ、2月終わりごろに一見の問い合わせがあり。この物件が気に入ったから、ぜひ入居したいとのこと。

「即入居希望」「連帯保証人は（すぐには）出せない」

ついに入居者第一号だ！やった！！！と思い、ウキウキしながら話を聞いてみると、

・見学した後、即入居を希望したい
（今住んでいる家の更新期限が到来してしまったので）

・連帯保証人はすぐには出せない。入居後一週間程度で書類を提出させてほしい

とのこと。

本来であれば、入居前の連帯保証人書類提出は必須。もし書類提出が難しいのであれば、「連帯保証人関係書類が手に入ってからしか入居できません」と突っぱねるところ。

でも、この方は即入居を希望していたので、もし僕が突っぱねてしまったら、他の家に入居してしまうと思われる。

6部屋空室状態。喉から手が出るほど入居者が欲しい状態。

うーん・・・。悩んだ結果、連帯保証人関係書類は後日提出でもOKとしました。

実は、1軒目のシェアハウスでも似たようなことがあり、連帯保証人関係書類は後日提出でもOKというふうにしたことがあったんです。その時は、その入居者さんがきちんと連帯保証人関係書類を提出してくれました。

そういう経験もしていたので、「ま、大丈夫だろう」と、判断しました。

会ってみると、すごくいい人

これが会ってみると、すごくいい人なんですよね。とても人当たりがよくて。愛想がいい感じのアラサー女性です。

この方が入居した後も、僕が「他の方の内見があるので、明日お邪魔しますね」とメールすると、「そうなんですね！共用部を軽く掃除しておきました。入居決まるといいですね^^」みたいな返事をくれたりとかして。

あ～、これはいい人だ、良かった～。と思っていました。

連帯保証人書類を出してくれない

入居してから1週間が経ちました。

連帯保証人関係書類は入居後1週間ぐらいで提出をしてくれる、という話だったので、連帯保証に関係書類の提出をお願いすると、

「ちょっと、弟（連帯保証人）が忙しくて、今週印鑑証明書を取りに行けなかったみたいなんですよ～。もうちょっと待っていただいても宜しいでしょうか？」

とのこと。僕は、

「まあまあ、そういうこともあるな」

と思って、いいですよ～、じゃ、印鑑証明書手に入ったら提出してくださいね～、とお願いしました。

しかし更に1週間が経ち、同じように、連帯保証人書類の提出をお願いしても、やはり同じ返事。弟が忙しくて、印鑑証明書を取りに行けないとのこと。

「う～ん、忙しいのはわかるけど、そろそろ出してもらわないとなぁ・・・。まぁ、この人は良い人だし、仮に連帯保証人書類の提出が遅れても、家賃の支払いが滞ることはないだろうから、大丈夫だろう」

そんな気持ちで、辛抱強く待つことにしました。

家賃が払われない！

そんなやり取りをしていたら、気づけば、最初の家賃支払いタイミングである、3月末になりました。まぁ当然家賃は支払われているだろうな～、と思って、口座をチェックしてみると、振り込まれていません。

最初だからな、支払いを忘れちゃったんだろうな、と思って、「お振込みお願いします」メールを送信。しかし、リアクション無し。振込もなし。

ん、これはやばいやつか、、？とその時から焦り始めました。

他の入居者さんに、「〇〇さん（滞納した人）と連絡が取れないんですけど、最近○○さんとお話とかされました？」と聞いてみると、「いや、最近全然見ていないんですよね。」との返事。

ん、これはやばい！！夜逃げかも！！！

その後、連絡がまともに取れない

この方、入居直前に「電話をなくした」とのことだったので、コミュニケーション手段がメールか対面かしかなかったんですよ。

なので、滞納が始まってからメールを何通か送ったんですが、反応なし。

現地に行っても、会えず。というか、最近帰ってきていないらしい。ほかの入居者さんによれば、「部屋から人気を感じない」とのこと。

うーん、やばい。

連絡が取れても、全然家賃を振り込んでくれない

その後も何度もメールを送ったところ、滞納後10日くらい経って、やっと連絡が取れ、「月末に払う」「月末頃に帰る」とかいう連絡をもらいました。

でも、4月が過ぎ5月になった今でも、家賃は払われてきません。そのことについてメールしても返事が返ってきません・・・。

いよいよやばい感じです。

不動産投資で家賃滞納という失敗をやらかした原因

なぜこんなことが起きてしまったんでしょうか？今後の再発防止策を考えるうえでも、まずは原因を整理してみます。

入居者の審査基準を緩め過ぎた

これが一番の原因ですね。

新規オープンした物件を早く満室にしたい気持ちが強くなりすぎて、入居者の審査基準を緩め過ぎました。

連帯保証人はやっぱり必須です。それをもらっていないとこんなことになってしまいます。

連帯保証人がどうしても出せないというのであれば、家賃3か月分の保証金をいただく、などを徹底しなくてはいけません。

今回の人のように、「月末までに今の住まいの契約期限が来てしまうので、出ないといけないんです・・・」と泣きつかれても、心を鬼にして「No」と言わなければなりません。

たとえ、入居希望者がどんなに良い人に見えたとしても、この形式基準（連帯保証人か家賃3か月分の保証金）は守らなければならない。

これは肝に銘じたいと思います。

自分の「人を見る目」を過信し過ぎた。人は見た目によらない！

僕がこれまで人に恵まれてきたせいでしょうか？「この人はいい人だから大丈夫」と信じすぎてしまった面があります。

どれだけにこにこしていて愛想が良くても、その裏では何を考えているかわかりません。

今回の例だって、本当に「いい人」「誠実な人」なら、「無断で滞納」などありえないはずですし、メールにもきちんと誠意をもって返信してくるはずです。

でもこの人は、連絡もせず勝手に滞納し、メールを送っても返事もまともに返してこないのだから、不誠実もいいところ。

良い人に見えたんですが、こんな人だったんですよね～。やっぱり、人は見た目によらないな、と。

だからこそ、上にも書いた基準（保証人か保証金）が必須になってくるわけですよね。

家賃滞納・夜逃げをされたときの大変さを理解していなかった

これも結構大きいですね。

「ま、別に家賃滞納されたり、夜逃げされたって、次の人にすぐ入ってもらえばいい話だから別にいいんじゃない？」って思っていたんですが。

どうやら話はそんなに単純ではない模様。

僕は借主さんの部屋の合鍵を持っているので、部屋に入って中の荷物を強制撤去してしまうことは可能ではあるわけなんですが、これは「自力救済」という「違法行為」になってしまうようです。

自力救済とはこんな意味です。Wikipediaより引用。

自力救済（じりょくきゅうさい）は、民事法の概念で、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことをいう。刑事法の自救行為（じきゅうこうい）、国際法の自助・復仇がこれに該当する。これを規定した条文はないが、現代の民事法では例外を除き禁止されている。マンションなど不動産の賃貸借において言及される例が多い。

たとえば、自転車が盗まれて犯人と自転車の所在が分かっているとき、この自転車を奪い返す行為は自力救済にあたり罰せられる。こうした自力救済を容認すると、力が正義ということになり、実力行使を請け負う私的機関がはびこって社会秩序の維持が難しくなるためである。近代化にともない、権利のあるなしの判断や執行は裁判所によってなされるべきとされ、私人の介入を排した。

だから、追い出すには法的な手続きを踏まなきゃならんようです・・・。

それには当然手間もお金もかかるわけです。弁護士さんなんか雇おうもんなら、数十万円単位でお金かかるだろうし。

うーん、こんなんだったら入居OKしなきゃよかった。空室の方が全然ましだよ・・・。

今回の件で、夜逃げされたときのめんどくささを理解したので、今後同じ過ちは繰り返しません。この物件、立地はそんなによくないけど、週1ぐらいでは問い合わせ来るから、じっくり待ってれば必ず満室にはなるはずなので・・・。