僕は「誰も買いたがらない物件」を買いたい、と思った話

お宝物件登場！？

今日、朝、何気なく物件を検索してたら、思わずケツが浮く物件情報が流れてきました。

• 横浜駅まで10分以内の駅、徒歩12分
• 16戸木造アパート
• 築20年代半ば
• 近隣の家賃より1万円引きで満室にしたとしても、利回り18%
• 容積率、建蔽率オーバー
• 全空

全空かい！とは思ったものの、近隣のアパートより相当安い家賃設定でも、利回り18％というのは相当魅力。

しかも、不動産仲介会社に電話で聞いたところ、「部屋はすぐにでも貸せる状態」とのこと。おじいちゃんが持っていた物件で法人に社員寮として一括貸ししていたが、退去してしまい、全空となってしまったので、売却することになったと。

外観・内装の写真も見てみたところ、かなり状態もいい感じ。

うーん、これはかなり掘り出し物なのでは？と思いました。

ですがこの物件、今朝公開されて、今日の午後の時点では買付が3本も入ってしまいました・・・。しかも、「満額」「現金」での買付もあったとのこと。こりゃ勝てっこねえや・・・、ということで、僕は購入をあきらめました。

誰も欲しがらない物件を買うしかない

今回みたいに、誰の目から見ても良い物件というのは飛ぶような速さで売れてしまいます。現金で買う人もいるので、僕のような弱小大家では、買うのは相当厳しいといわざるを得ません。特に今のように不動産投資熱が過熱している世の中においては、ライバルは山ほどいます。

そこで今日、改めて思ったのでした。「僕は、”誰も欲しがらない”物件を買いたい」と。誰も欲しがらないような問題を抱えた物件が欲しいと。例えばボロ家、再建築不可、滞納者がいる、、、、等々、めんどくさい物件を安く仕入れたいと。

僕のような弱小大家は、誰も欲しがらない物件をこつこつ仕入れて、それを手間暇をかけて再生することで勝負していくしかありません。

たっぷりの現金・資産・信用力を持った大家さんは、めんどくさい物件を敬遠します。彼らからすれば、そんな物件を買わなくたって、もっと楽に儲けられる物件にアクセスできるからです。

彼らは不動産屋から良質な情報も得やすいでしょうし、現金買いができたり、融資付けも容易にできるので、売主から見て「取りっぱぐれがなく、スピーディに決済まで進む、魅力的な買い手」になることができ、優良な物件情報が出た時に他の購入希望者を押しのけて買うことができます。

僕は楽に儲けられる物件へアクセスすることがそもそも難しいですし、仮にアクセスできても、購入したいライバルが山ほどいます。だから僕は、「自分にもアクセスできて」「ライバルが少ない」、それでいて「儲かる」物件を買うしかない。

それはどんな物件かと言えば、「めんどくさい物件」＝「誰も欲しがらない物件」です。そういうクセあり、難あり物件を買って、ノウハウ・手間を注入してその「クセ」や「難」を解決して、高利回り物件に仕上げ、儲かる物件を生み出していく。大変だけど、そうやってこつこつ稼いでいくしかないなあと思ったのでした。

そして、そういうことを繰り返して、業績が良くなり、財務体力が充実し、経験も蓄積されて来たら、僕も「文句なしに良い物件」にアクセスできるようになるかもしれません。その時が来るまで、コツコツ頑張りたいと思います。