不動産投資で初の「失敗」を経験。失敗の原因とこれからの挽回策

いやー、かなり苦戦しております。

今回の不動産投資、初の「失敗」か・・・？

今回僕が手掛けているシェアハウス2号ですが、お客さんがなかなか決まりません。正直、かなり苦戦しております。

2月半ばにリフォームを終えて募集を開始しました。募集開始から1ヶ月半が経過した現在でも、シェアハウス2号には6人中2人しか入居が決まっておりません。

シェアハウス2号の物件スペックを書いてみると、以下の通り。

• 埼玉県内にある某駅徒歩15分ぐらい
• 駅から上野・西日暮里あたりまで30分ぐらいで行ける
• 築30年弱をフルリフォーム
• 各部屋だいたい6畳+収納ぐらい

こんな感じです。

僕の当初の計画では、繁忙期の2-3月で満室にしているはずでした・・・。募集を開始してから思ったより反響が小さかったので、賃料も下げたりしたのですが、なかなか問い合わせが増えてきません。

今回、僕にとって、不動産投資初の「失敗」か・・・？そんな気もしております。

シェアハウス1号は順調

一方で、シェアハウス1号は安定稼働しています。1号のスペックを改めて書いてみると、

• 西東京の某駅徒歩7分ほど
• 電車で新宿まで20分でアクセス可能
• 築40年超をフルリフォーム

こんな感じです。ここは、空室があってもすぐに埋まります。募集をかけると、たっぷり問い合わせをもらえます。

やっぱり不動産投資は「立地」がものを言う

1号と2号、何が違うのかを比較してみると、最も大きな違いは「立地」です。

1号は新宿まで20分でアクセス可能、しかも駅近です。やはり、新宿へ通勤圏というのは強いです。

正直、1号と2号の建物のスペックを見ると、明らかに2号の方がいいです。建物の状態もいいですし、間取りも2号のほうがいい。

賃料も2号の方が安いんです。

でも、これだけ問い合わせに差が出ています。やはり、お客さんが一番求めているのは「立地」なんだなあ、と改めて思った次第です。

まだまだ諦めませんよ！これからの挽回策

まぁ、2号は苦戦してますが、当たり前ですがまだまだ諦めてません。満室に向けて、やれることは何でもやっていこうと思ってます。

これからやろうとしていることは、ざっくり以下のような感じです。このほかにも、思いつき次第追加していきます。

• 値下げする
• ビラ作って、ターゲット層が歩いていそうな場所で配る
• ビラ作って、ターゲット層が住んでいそうなところにポスティングする
• 広告の追加投入

こんな感じでしょうかね。なかなか地道な、根気強い取り組みが必要になってくるんですが、くじけずにやっていこうと思っております。

今回の反省点。同じ失敗を繰り返さないために

今回の反省点としては、やはり「市場調査が甘すぎた」というところに尽きるのかなと思います。市場調査が甘すぎるので、「立地」の重要性にも気付けませんでした。

近隣の3軒ぐらいのシェアハウスだけを見て、「この市場なら勝てる！」と判断してしまいました。もっと埼玉県内のシェアハウスの運営状況を幅広く見て、自分が企画するシェアハウスの競争力を分析するべきでした。

シェアハウス1号がうまく回っていたので、調子に乗っていたのだと思います。「まぁ、これぐらいなら、お客さんもすぐ集まるっしょ～」という感じで、ノリで始めてしまった感じです。良くないですね。

今回の物件について、市場調査を十分に行ったうえで、「立地が悪いけれども、購入する」という判断をするのであれば、もっと物件を値切る努力をしたと思います。また、もし値切れなかったとしても、最初から安めの賃料で募集をかけ、早期に満室を実現できていたと思います。

市場調査を徹底して行う、これは次の物件購入時にはしっかりやろうと思っています。

致命的な失敗でなければ、失敗はどんどんすべき

とはいえ、僕は今回の失敗をそんなにネガティブにはとらえていません。

当初狙っていた利回りを実現できないだけで、値下げして埋めても儲かることは儲かりますし、失敗を通して学べたこともたくさんあったからです。

物件を買いたくても買えずにうずうずしていたら、何も手に入りませんが、今回この物件を買ったことで、

• ある程度の収益（当初想定よりは小さかったけど）
• 経験値

が得られたので、やらないより、やってよかったと感じています。

不動産投資は、多額のお金を投じてやる商売なので、致命的な失敗をしてしまうと、人生詰んでしまう状態になります。なので十分に注意を払って、よく勉強して始めるべき商売だとは思います。

でも、一定程度の勉強をしたら、リスクを引き受けてチャレンジすべきと思います。しっかり勉強すれば、少なくとも「致命的な失敗」は避けられるでしょうし、致命的でない小さな失敗は、自分を成長させるために欠かせないものです。

ユニクロの柳井社長が昔、カンブリア宮殿という番組で、「早く失敗して 早く考えて 早く修正しろ」と言っていたのがすごく記憶に残っています。「早く失敗する」ためにはどんどん行動していくことが大事です。

今回の僕は「早く失敗」して、そこから学ぶことができました。ですので僕は今回の失敗を、割とポジティブに捉えています。

ということで、引き続き頑張っていきます！