いやー、かなり苦戦しております。
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今回の不動産投資、初の「失敗」か・・・？
今回僕が手掛けているシェアハウス2号ですが、お客さんがなかなか決まりません。正直、かなり苦戦しております。
2月半ばにリフォームを終えて募集を開始しました。募集開始から1ヶ月半が経過した現在でも、シェアハウス2号には6人中2人しか入居が決まっておりません。
シェアハウス2号の物件スペックを書いてみると、以下の通り。
- 埼玉県内にある某駅徒歩15分ぐらい
- 駅から上野・西日暮里あたりまで30分ぐらいで行ける
- 築30年弱をフルリフォーム
- 各部屋だいたい6畳+収納ぐらい
こんな感じです。
僕の当初の計画では、繁忙期の2-3月で満室にしているはずでした・・・。募集を開始してから思ったより反響が小さかったので、賃料も下げたりしたのですが、なかなか問い合わせが増えてきません。
今回、僕にとって、不動産投資初の「失敗」か・・・？そんな気もしております。
シェアハウス1号は順調
一方で、シェアハウス1号は安定稼働しています。1号のスペックを改めて書いてみると、
- 西東京の某駅徒歩7分ほど
- 電車で新宿まで20分でアクセス可能
- 築40年超をフルリフォーム
こんな感じです。ここは、空室があってもすぐに埋まります。募集をかけると、たっぷり問い合わせをもらえます。
やっぱり不動産投資は「立地」がものを言う
1号と2号、何が違うのかを比較してみると、最も大きな違いは「立地」です。
1号は新宿まで20分でアクセス可能、しかも駅近です。やはり、新宿へ通勤圏というのは強いです。
正直、1号と2号の建物のスペックを見ると、明らかに2号の方がいいです。建物の状態もいいですし、間取りも2号のほうがいい。
賃料も2号の方が安いんです。
でも、これだけ問い合わせに差が出ています。やはり、お客さんが一番求めているのは「立地」なんだなあ、と改めて思った次第です。
まだまだ諦めませんよ！これからの挽回策
まぁ、2号は苦戦してますが、当たり前ですがまだまだ諦めてません。満室に向けて、やれることは何でもやっていこうと思ってます。
これからやろうとしていることは、ざっくり以下のような感じです。このほかにも、思いつき次第追加していきます。
- 値下げする
- ビラ作って、ターゲット層が歩いていそうな場所で配る
- ビラ作って、ターゲット層が住んでいそうなところにポスティングする
- 広告の追加投入
こんな感じでしょうかね。なかなか地道な、根気強い取り組みが必要になってくるんですが、くじけずにやっていこうと思っております。
今回の反省点。同じ失敗を繰り返さないために
今回の反省点としては、やはり「市場調査が甘すぎた」というところに尽きるのかなと思います。市場調査が甘すぎるので、「立地」の重要性にも気付けませんでした。
近隣の3軒ぐらいのシェアハウスだけを見て、「この市場なら勝てる！」と判断してしまいました。もっと埼玉県内のシェアハウスの運営状況を幅広く見て、自分が企画するシェアハウスの競争力を分析するべきでした。
シェアハウス1号がうまく回っていたので、調子に乗っていたのだと思います。「まぁ、これぐらいなら、お客さんもすぐ集まるっしょ～」という感じで、ノリで始めてしまった感じです。良くないですね。
今回の物件について、市場調査を十分に行ったうえで、「立地が悪いけれども、購入する」という判断をするのであれば、もっと物件を値切る努力をしたと思います。また、もし値切れなかったとしても、最初から安めの賃料で募集をかけ、早期に満室を実現できていたと思います。
市場調査を徹底して行う、これは次の物件購入時にはしっかりやろうと思っています。
致命的な失敗でなければ、失敗はどんどんすべき
とはいえ、僕は今回の失敗をそんなにネガティブにはとらえていません。
当初狙っていた利回りを実現できないだけで、値下げして埋めても儲かることは儲かりますし、失敗を通して学べたこともたくさんあったからです。
物件を買いたくても買えずにうずうずしていたら、何も手に入りませんが、今回この物件を買ったことで、
- ある程度の収益（当初想定よりは小さかったけど）
- 経験値
が得られたので、やらないより、やってよかったと感じています。
不動産投資は、多額のお金を投じてやる商売なので、致命的な失敗をしてしまうと、人生詰んでしまう状態になります。なので十分に注意を払って、よく勉強して始めるべき商売だとは思います。
でも、一定程度の勉強をしたら、リスクを引き受けてチャレンジすべきと思います。しっかり勉強すれば、少なくとも「致命的な失敗」は避けられるでしょうし、致命的でない小さな失敗は、自分を成長させるために欠かせないものです。
ユニクロの柳井社長が昔、カンブリア宮殿という番組で、「早く失敗して 早く考えて 早く修正しろ」と言っていたのがすごく記憶に残っています。「早く失敗する」ためにはどんどん行動していくことが大事です。
今回の僕は「早く失敗」して、そこから学ぶことができました。ですので僕は今回の失敗を、割とポジティブに捉えています。
ということで、引き続き頑張っていきます！
