数ある投資の中で、僕が不動産投資（シェアハウス）を選んだ理由

その時の最終的なゴールイメージとしては、「1億円の金融資産を貯めて、これを年利6%で回るREITとかで全額保有する。そうすれば、年間6百万円の不労所得をゲットできるので、余裕で暮らしていける！」というようなものでした。今でこそREITの価格は大きく上昇してしまっていますが、当時（2010年頃）は年利6%で回るぐらいの優良なREITが普通にあったのです。

こつこつ積み立てを続けながら、投資の勉強は続けました。中でも最も勉強になったのがこちらの本。為替・株・不動産すべてについて、良い情報が得られました。

稼ぐ経済学「黄金の波」に乗る知の技法

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竹中正治光文社 2013-05-18

積み立てをこつこつ続けて2013年にブレイク！

2010年頃からこつこつ投資信託の積み立てを続けて、保有資産残高はプラスとマイナスを行ったり来たりしました。最大でマイナス20万円ぐらいまでお金が目減りしたときは「こんなことやらなきゃよかった・・・」って思ったりもしました。社会人2-3年目にとってマイナス20万円って大きいですもんね。

でも、2013年にそれまでの努力が報われました。民主党から自民党への政権交代と、アベノミクスの到来です。円安が一気に進み、株も世界中で上昇しました。僕が積み立てていたのは外貨建ての株式投資信託が中心でしたから、円安・株高の恩恵をたっぷりと得られました。

REITや株もやっていたのですが、大きな上昇に乗れました。プレサンスコーポレーションという銘柄や、トレジャーファクトリーという銘柄が大きく伸びて買った価格の3倍ぐらいで売れたりしたときは、「よっしゃ！」と思いましたね。これは大きな成功体験でした。

このやり方では時間がかかりすぎることに気づいた

でも、これだけの上昇相場に乗れても、得られた収益としては3～4百万円ぐらいだったと思います。ここで気付きました。「これ、1億円到達にめちゃめちゃ金かかる・・・」と。

株・投資信託だけこつこつ続けていればいつかは1億円にたどりつけるとは思いましたが、多分、少なく見積もっても15年以上はかかるなと。そうしたら40歳は確実に超えているなという事実に気づきました（気付くの遅いですがｗ）。

そこで、もっとスピードを上げるには借金をして投資規模を拡大するしかない、レバレッジをかけるしかない、という考えにいたりました。

僕がFX、株の信用取引をやらなかったわけ

借金をして投資をするにもいろんなやり方があります。レバレッジをかけてFXをやるという手段もあれば、株の信用取引という手もあります。でも僕がそれらを選ばなかったのは「ロスカットされるのが嫌だから」です。

FXや株の信用取引をレバレッジをかけてやった場合、保有する通貨や株の価値が一定水準まで下落すると、強制的に売却されてしまいます。これをロスカットと言います。

この記事を書いている時点（2016年1月）でも世界中の株式が価値を大きく下げていますが、こういう世界的な株価の動きを事前に予測することは不可能です。「〇〇ショック」はいつ起きるかわかりません。

僕の投資のスタイルは、「割安な時に買って、割高になったら売る」というものでしたが、割安で買った株がさらに価格を下げること（割安→超割安になること）も普通にあります。超割安になったらさらに買い増せばいいのですが、借金をして株を買ってしまっていると、超割安になった時にロスカットされてしまうかもしれません。

ですから、借金をして投資をして、それがロスカットされてしまうリスクのある、FXや株の信用取引はやれないな、と思ったのです。

不動産投資にはロスカットがない

そこで思いついたのが不動産投資です。不動産投資にはロスカットがありません。しかも、かなり大きな額の借金をして投資をすることができます。

不労所得を得るためのスピード感を上げるにはこれしかない！と感じ、不動産投資をやるという結論に至ったのでした。

でもやっぱり、借金怖い・・・

借金するしかない、という結論に至った自分ですが、借金するのはやっぱり怖かったです。日本は借金大国です。いつか日本が国債を発行しても売れなくなり、国債の金利が急上昇し、金利も急上昇したりするんじゃないか。そうなったら、借金をしていた自分は金利が払えなくなって破綻してしまうのではないか・・・そんな考えが頭によぎり、なかなか投資に踏み切れませんでした。

そこで自分が考えたのは、「固定金利ならいいじゃん！」ということ。固定金利でお金を借りられれば、金利上昇リスクはないんだから、金利上昇にびくびくおびえて暮らす必要もないと。

でもやっぱり、そもそもうまくいくか不安・・・

それでもうまくいくかどうかはやっぱり不安でした。そこで、「とにかく手堅い手法を取ろう！」という考えに行きつきました。僕がその時点で最も手堅いと考えていたのが「ファミリータイプ区分マンションオーナーチェンジ投資法」です。

ファミリータイプ区分マンションオーナーチェンジ投資法で手堅く儲ける

これは簡単に言うと、以下のような投資法です。

・すでに入居者が入っている、割安な中古ファミリータイプ区分マンションを買う

・入居者が住んでいるうちは家賃をもらって利益を出す

・入居者が出ていったら売却する

というものです。この投資法のミソは、「入居者が出ていったら売却する」という部分です。入居者が住んでいるマンションというのは、投資家しか買いませんから、物件価格が利回りで評価されます。たとえば、「この近隣の物件は大体利回り10%ぐらいが相場。この物件は家賃が月10万円、年間120万円なので、利回り10％の価格設定をするとなると、価格は1200万円。だから1200万円で売りに出そう！」という感じで価格が決められます。

一方で、入居者が出ていったマンションの価格設定は全く値付けの根拠が違います。利回りなんて考え方は一切出てきません。近隣の住宅と比較していくら、という感じで価格が決まります。また、住宅ローンを組んで買うこともできるようになりますから、買い手の数が大きく増えます。

そうなると、「入居者が入っている状態のマンション」と「入居者が出ていった後のマンション」で価格に差が生まれることがあります（差が生まれないこともありますが）。この差に着目して、「安いときに買って、高いときに売る」というのがこの投資法です。

このビジネスモデルだけで上場しているスターマイカという会社もあります。

晴れて、一件目の物件を取得！

この考え方にもとづいて、2014年夏に区分マンションを買いました。しかもお金は日本政策金融公庫で固定金利で借りられたので、金利上昇リスクもありません。

購入価格は1000万円弱。一方、近隣の同じくらいの広さ、同じくらいの築年数の住宅用マンションは、安くても1500万円はしていましたから（高いものは2000万円から3000万円していた）、これは売却する際の出口も固い、と思いました。

この物件については、まだ買った当時の入居者さんが住んでいるので、毎月安定的に家賃をもらって収益をあげられています。

これでも時間がかかりすぎる・・・

でもこの物件、出口は固いのですが、月々得られる手残りのお金は少なかったのです。ざっくりいうと、家賃が10万円で、管理費・修繕積立金が3万円、借入返済で5万円。月々手残りが2万円ぐらいしかありませんでした。

この時あたりから、「月々手残りを100万円ぐらいにしたいなあ。そうすれば、ある程度借金を抱えていたとしても大丈夫だろう」と考えていましたが、月々手残りが2万円では、100万円到達まで時間がかかりすぎるよなあ・・・・。ということにまた気付いたのでした。

まぁ、この投資法は売却するときに大きく儲ける投資法なので、月々手残りが少ないのはしょうがないんですけどね・・・。

最初は高レバレッジ・地方大型物件投資をやろうと考えた

スピーディに手残りを増やすにはどうしたいいか。結論は、「借金しまくって、投資規模をガンガン拡大する」というものでした。そして、当時の僕の属性でそれをやるには、「地方の大型物件を、スルガ銀行（金利が4.5%もする！）で金を借りて買う」という手法をとることが必要でした。

当時は、とにかく「月々手残り100万円！」ということで頭がいっぱいになっていましたから、それを達成するための最短手段として、この投資法に行きついたのでした。

紹介される物件を見て違和感を感じる

そういった投資法を推奨する不動産業者と会い、物件を何件か紹介してもらいました。でも紹介される物件を見ていて、だんだん違和感が大きくなっていきました。だって、たとえば「物件価格6000万円、利回り10%、岡山県のマイナーな駅徒歩5分」みたいな物件を紹介されるのですが、これをスルガ銀行を使って買うと、月々の手残りが10万円ぐらいだったりするのです。

6000万円も借金して、月々手残り10万円・・・。しかも、4.5%、変動金利の借入で、金利上昇リスクもある・・・。この投資法で拡大していくのは、「儲かるニオイ」がしませんでした。むしろ、危険な投資法だと思いました。