弱小投資家の僕が、今の過熱した不動産市況で儲けを出すために。「ひねり」を加えることが大事。

今日は僕が最近の不動産市況について思うことを書いてみます。

市況が過熱している！！

ほんとに過熱しまくっております。2012年の暮れに当時民主党党首で首相だった野田さんが解散を宣言して以来、まず株式市場が急上昇、続いて不動産市場も急速に過熱していったのでありました。
（2009年～2012年頃に良質な収益不動産を買えた人は今頃ウハウハ状態でしょうね・・・羨ましい）

そして今、銀行の融資姿勢はゆるみ、素人投資家（僕含め）が大量に市場に参入し、対して収益性高くない割高な物件でも売れてしまう世の中になっております。

割安、良質な物件はすぐかっさらわれる

たまーに掘り出し物的物件が出ることもあるとは思うのですが、それは不動産の転売業者さんに安く買われてしまったり、百戦錬磨な洗練された投資家の皆さんのところに情報が回って買われてしまったり、という状況です。

僕のような弱小投資家のところに旨みのある投資案件情報はなかなか回ってこないのが実情かと思います。

こんな時代においては、僕のような弱小投資家が「おいしい」と思える投資案件にありつくには、何らかの「ひねり」を加えることが必須ではないかと思っています。ライバルの多い「1棟収益アパート・マンション」市場で勝負するのではなくて、ちょっとひねった観点からの勝負です。

具体的に言うと、「ファミリータイプ区分マンションのオーナーチェンジ物件」か、「築古戸建てシェアハウス」か、です（本当は他にもあるのですが、まだ自分の身をもって実証できてないので、とりあえずこの2つにしときます）。

ファミリータイプ区分マンションは賃借人が入っている状態であれば、実需向けと比較して割安に買えることがあります。賃借人が入っていると、「利回り計算」で売買価格が決められるのですが、この売買価格が、実需向けと乖離があるケースがあるためです。

このビジネスモデルで上場している、「スターマイカ」という会社もあります。スターマイカと戦う、と考えるとなかなかしんどいですが、市場を目を凝らしてみていれば、スターマイカが取りこぼしている案件にありつけることもあるはずです。

また、区分マンションについては、融資が付きにくいですし、担保評価が出にくいので、さらに収益不動産を買い増していくことが難しかったりします。ですので、多くの投資家さんが敬遠します。だから、ライバルが少なく、僕のような弱小投資家にもチャンスの芽が出てくるわけです。

この考え方に基づいて、昨年夏ごろ、僕は1件のファミリータイプ区分マンションを購入しております。区分マンションについては過去にも記事にしてますので、宜しければご参照ください。

これも僕が取り組んでる案件です。基本、空き家を買います。収益不動産になるなんて全く思っていない方から買うので、安く買える可能性があります。ボロボロだったりして、「こんなとこ、住みたい人いないんじゃないかな・・・」というような場所であればあるほどいいです。安く買える可能性が高まりますから。

そこを安く買って、できるだけ費用を抑えつつきれいに直して、安めの家賃で募集する。これはかなり競争力ある物件に仕上がりつつ、収益性も高く見込めます。

というわけで、こんな感じで、みんながやらない（やりたがらない）投資法をやればまだチャンスはあるのではないかと思った次第です。「ひねり」を加えて、誰も勝負してない市場で勝負すれば、僕のような弱小投資家でもチャンスはあると考えてます。引き続き、狭い隙間を狙っていきます！

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