区分マンション投資を開始してから、1年が経過しました。
僕が区分マンション投資を購入したのは昨年の7月15日。これが、僕にとっての初めての不動産投資でした。早いもので、区分マンションを買ってから、1年が経過しました。
この区分マンションのざっくりスペックは以下のような感じ。
- 神奈川県 JRのターミナル駅徒歩15分
- RC
- 築34年
- 3LDK
- 表面利回り13.6%
- 実質利回り9.3%
今日は、区分マンション投資を開始してから1年が経過した今、僕が感じていることを書いていこうと思います。
とにかく手がかからない
この物件、オーナーチェンジ物件（＝買った時から賃貸人が入居している物件）だったので、買ったその月から賃料が入ってきました。そして、その時に入居されていた方が、現在も入居されています。これまでに滞納は一度もなく、むしろかなり早めに賃料を払ってくれます。
一応、自主管理という形でやっているのですが、本当に手がかかりません。というか、まったく何もやっていないです（笑）
管理会社をつけると、多分月に5,000円とかの管理料を支払う必要があるのですが、今のところ全くその必要性を感じていません。この入居者さんから、一度もクレーム等の連絡をもらったことはなく、本当に楽させてもらっています。
とっても楽なのですが、毎月月末近くになると、10万円ちょっとの家賃がしっかり振り込まれてくるんですよね。いやー、不動産賃貸業はいいなあと実感する日々です。
修繕積立金の増額が気がかり
ちょっと気になるのは修繕積立金が増額されないかな・・・ということ。この物件、築34年と大分古いこともあり、先日、管理組合の会議で修繕積立金の増額が議論された模様です。その議事録はまだ手元に来ていないので、どうなったのかはわからないのですが、修繕積立金が増額されるおそれがあります。
もし増額されれば、利回りが下がります。これは築古マンションの区分投資を行う上でのリスクですね。
入居者さんが退去した後の客付けもちょっと心配
後は、今の入居者さんが退去した後の客付けも、少し心配です。今の入居者さんが退去されたら、客付けをしなくてはいけません。このマンションの客付けはまだしたことがないので、イメージがわいていない部分もあり、少し心配です。
シェアハウスの客付けのノウハウはあるし、ばっちり自信もついたのですが、マンションとなると・・・ちょっとイメージがわいておりません。
やることとしては、
- 近くに住んでいる友達に「住まない？」と聞いてみる
- 管理会社に外注して、客付けしてもらう
という感じでしょうか。
これに加えて、客づけもDIYでという記事を見つけたので、これに従ってやってみるのはありかな、と思っております。
築古物件でもあるので、入居者が入れ替わるタイミングで賃料が少し下がってしまうかもな・・・うーん、今の入居者さんにずっと住んでいてほしい。僕のローンを返し終わるまで（笑）
やってみてよかった
気がかりな点もいろいろ書きましたが、総じていえば、まあ、やってみてよかったです。この物件を購入して不動産投資の道に一歩踏み出したことで、不動産購入についていろんなことが学べたし、それがその後のシェアハウス投資にも繋がりましたし。今のところ安定稼働してくれて、毎月しっかりと家賃を生み出してくれていますし。
この物件の運営は2年目に突入しますが、2年目もじっくり運用していければと思っています。
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