久々のブログ更新です！
大切なのはキャッシュフローだけじゃない
不動産投資の勉強を始めて気付いたのですが、この世界ではキャッシュフローが非常に重視されています。僕のブログのタイトルもキャッシュフローに焦点を当ててしまっているので、あまりとやかく言える筋合いではないのですが、、笑
沢孝史さんの新刊を読んだところ、大事なのはキャッシュフローだけじゃないと気付かされました。正確には気付かされたというより、ぼんやりと感じてはいたけれど、沢さんがきっちり言葉にして説明してくれたという感じです。
キャッシュフロー + 元金返済額 = 真の利益
キャッシュフローを最大化しようと思えば、返済期間を伸ばせば良いです。ですが、返済期間が伸びれば当然借りている期間で支払う金利は増えます。金利が増えるということは、儲けが減るということ。
キャッシュフロー最大化ということだけを考えることって、本当に正しいのかな、と感じていました。
沢さんは、新刊の中で
キャッシュフロー + 元金返済額 = 真の利益
という式を紹介しています。なるほどと思いました。たしかに、元金返済は自分が儲けた分から行うわけですから、この部分も利益と考えて良さげです。
返済期間を短くすれば月々の手残りが少なくなるので、 「あんまり儲かってない・・・」という気がしますが、それは錯覚です。真の利益はしっかり残ります。
そういうケースで、真の利益がキャッシュとして手元に返ってくるのは、物件を売却したときです。購入時と同じ額で売却できるとすると、元金返済が進んでいれば、手元にたっぷりキャッシュが返ってくることになります。
沢さんの言う真の利益を最大化しようとすれば、返済期間はなるべく短めにしたほうがよくなります。ただ、不動産投資を拡大していきたい人は、次の物件購入のためのキャッシュフローを得るべく、返済期間を長くしたほうがよいかもしれません。
キャッシュフロー至上主義になるのではなく、状況に合わせて、真の利益を優先するのかキャッシュフローを優先するのか考えるのがよさげです。
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