区分マンションへの投資って、そんなにダメですかね?

僕は区分マンションを1戸持ってます。僕は、区分マンションって、不動産投資家の間で言われているほど悪くはないと思うんですけど、どうなんでしょうかね。ちょっと今日は、つらつらと考えていることを書きながら、区分マンション投資がいいものなのかどうなのか、考えてみたいと思います。

ただ、最初に前提として書いておきたいのは、僕は区分マンションなら何でもいいと考えているわけではありません。僕がいいと思っているのは、ファミリータイプの区分マンションをオーナーチェンジで買い(オーナーチェンジ物件は実需向け物件より安く取得できることが多い)、入居者が退去後に実需向けに売却する、というものです。

区分マンション投資から得られる利益イメージ

僕が今持っている区分マンションから得られる毎月得られる利益・キャッシュフローのイメージを考えたいと思います(ざっくりイメージです)。

<前提>
物件価格:910万円
借入:日本政策金融公庫 1.8% 15年

<利益>
賃料:103,000円
管理費:13,000円
修繕積立金:15,000円
金利:12,000円
固定資産税:5,000円

合計:58,000円/月 
ぐらいの利益を生み出してくれています。

 <キャッシュフロー>
賃料:103,000円
管理費:13,000円
修繕積立金:15,000円
元利金返済:55,000円
固定資産税:5,000円

手残り:15,000円/月
というわけで、手元にはそんなに残りません。

結論。区分マンションへの投資は悪くない。

借り入れの条件が15年返済とちょっと短いこともあり、手元にはそんなに残りませんが、利益は毎月60,000円ぐらい出してくれています。いい感じです。

今回は諸費用含めても自己資金80万円ぐらいしか出していないので、自己資金80万円に対して利益ベースで、年間72万円(6万円×12か月)ぐらいの利益を出してくれている計算。優秀ですね。(まあ、キャッシュフローベースでは18万円(1.5万円×12か月)ぐらいしかないですけれども。)

しかも、近隣の実需向けファミリータイプ区分マンションの相場からすると、私が購入した価格はかなり割安なので、売却時は少なくとも私が買った価格以上では売れそうな感じです。 

従って、毎月得られる利益はちゃりんちゃりんと僕の懐を確実に温めてくれ、それが将来なくなる可能性も小さい(つまり、将来の売却時に売却損が出てしまい、賃料によって得た収益と相殺されてしまう可能性が小さい)ので、しっかり儲かっている感じがします。

と考えると、やっぱり、ファミリー区分マンションへの投資悪くないよなあと思います。もちろん割安でいい感じのが買えればの話ですが。「買った価格以上で売れそうなものを買う」というのがポイントになりそうです。 

今回はフルローンに近い形で買えました。フルローンで買うとレバレッジ効かせすぎて大丈夫かな・・・と不安になるものですが、この物件に関しては、金額も小さいし、実需向けに売却すれば買った価格以上で売れるという安心感があるので、フルローンも怖くありません

また日本政策金融公庫が「1.8%固定金利」という好条件で融資をしてくれているので、金利上昇リスクも怖くありません

まあ、区分マンション投資のデメリットは、キャッシュフローが出づらい、信用棄損になって買い進めない、拡大に時間がかかる、といったこと等だと思うのですが、きっちり手堅く稼ぐにはいい投資なのかなと思います。僕好みです。今後も区分マンションへの投資は検討対象にしていきたいと思います。


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