「不動産投資でセミリタイア」することの不都合な真実について書いていきます。
まず、一つは「大借金を背負わなくてはならない」ことです。
5億～10億の借金！？
僕は以前、水戸大家さんという不動産売買仲介会社社長の峯島社長と、
面談を行ったことがあります。
この面談の時に、峯島社長から「あなたは、不動産投資をどのくらいまで拡大させたいですか？」
と聞かれました。私は、「キャッシュフローが月100万円入るぐらいまで拡大したいです」と答えたところ、
峯島社長は、「じゃあ、物件は5億～10億ぐらい買わないといけないですね」と言いました。
私は、キャッシュフロー100万円を実現したい、という思いだけが先にあり、そのための具体的な道筋を
描けていなかったので、5億～10億の物件が必要と言われた時はかなり驚きました。
峯島社長がしてくれた説明はこうです。
価格1億、表面利回り10%の物件を買うとする。家賃収入は1000万円だが、この内の60%ぐらいは元利金の返済に回る。また空室率は10%、経費率は20%ぐらいとすると、1000万円（家賃）－600万円 （元利金返済）－100万円（空室損）－200万円（経費）＝100万円で、手元に残るのは100万円ぐらい。
この計算で行くと、10億円分物件を買って、やっと手残りが1000万円。もちろん返済比率がもう少し下げられたり空室損を減らせたりすれば、もう少し手残りは増えるが、CF100万円/月を得るためには、このレベルの価格帯の物件を持つ必要がある。大体5-10億ぐらいは物件を買う必要があるだろう。
なるほど、と思いました。利回り10%の物件を買っても、思ったより手残りは少ないんだ、と。
このことを踏まえればキャッシュフローが月100万円の状態を作れたとしても、
5億-10億もの借金を抱えることになります。そんな状態では、ちょっとした金利上昇、家賃下落、
修繕の発生で、CFは大幅に減るリスクもあり、「会社を辞めて悠々自適な生活♪ 」といえる状態
ではないことがわかります。
ブログランキング参加してます～！よろしければ応援クリックお願いします！！
