地方のRC一棟を購入しようと日々奮闘している僕ですが、
やはり、「億」に近い借金をすることに対して、非常にビビっています。
ビビっていますので、物件を購入する際は、できる限りリスクを低減したいと考えています。
数あるリスクの中の一つに、「修繕リスク」 （修繕費が想定以上に嵩むリスク）があります。
このリスクは、不動産投資初心者で物件を目利きする力に乏しい僕にとっては、非常にヘッジ
しづらいリスクです。このリスクはどうヘッジすべきかと悩んでいました。
このヘッジしづらい修繕リスクを、ある程度ヘッジする方法を、今日は見つけました。
それは、「業者売主物件」を買うことです。
業者が売主になるケースというのは、業者が、ボロボロだったり空室だらけだったりする一棟物件を
激安で購入し、修繕をしたり空室を埋めることで付加価値を付けたうえで売却する、というものです。
業者売主物件は、不動産投資の上級者の方から見ればあまりおいしくない物件なのかもしれませんが、
不動産投資初心者の僕にとっては、修繕リスクがある程度ヘッジされていたりするということで、
取り組みやすい物件になります。
また、業者売主物件を購入することの大きなメリットの一つは、「瑕疵担保責任」が2年ついていたり
することです。欠陥のある物件を購入して、大失敗、となるリスクをある程度減らせます。
こういった物件を最初に取得し、その物件を運営する中で大家力を上げていき、
ある程度、自己資金・経験を積み上げたら、自分もダメ物件購入＆バリューアップに
チャレンジできるのだと思います。
100戸以上を所有するサイコ大家さんの本を読みましたが、サイコ大家さんも、
最初の1棟目、2棟目は業者売主物件を購入したようです。
両方とも札幌市の物件で、築20年程度の物件を、表面利回り12%前後で購入していらっしゃいます。
札幌で12%というとそれほど高くないのかもしれませんが、安定して運用できていらっしゃるようです。
また、サイコ大家さんは、3棟目以降は、業者売主物件ではない物件を購入しており、特に4棟目については、
30戸のうち8戸にキッチンと洗面台がなく、入居率も50%程度というハードルの高い物件を購入し、
それにいろいろと手を加えたことで入居率を90%まで改善。高利回り物件に仕立て上げたようです。
自分もサイコ大家さんのように、最初は業者売主物件を購入し、実績・経験・自己資金を蓄積したうえで、
次なる投資にチャレンジしていきたいな、と考えております。
夢は広がっております！
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